Відкриття ринку землі та нові правила гри
У 2021 році в Україні відбулася подія, яка назавжди змінила відносини між фермером і власником паю — відкрився ринок сільськогосподарської землі. Те, що раніше будувалося 30 років на звичних домовленостях і довірі, потребувало повного переосмислення.
Паралельно з відкриттям ринку запрацювала велика платформа «Доброзем», яка стала професійним посередником між фермерами, пайовиками й інвесторами.
Переосмислення земельної стратегії фермера
Чотири роки досвіду роботи ринку (значну частину — у воєнних умовах) показали: відкриття ринку змінює не тільки процедури, а й саму модель земельних відносин.
З’являється новий клас власників землі — інвестори, які не займаються сільським господарством, а прагнуть стабільної орендної плати та збереження вартості землі. Їхній підхід відрізняється від старого покоління пайовиків, тому фермеру доведеться вибудовувати зовсім іншу модель співпраці.
Чи варто фермеру купувати паї?
Для забезпечення виробництва — найчастіше ні. Купівля землі дорога, забирає оборотні кошти і рідко є економічно обґрунтованою.
Як інвестиція — так, але з нюансами:
— землю, яку обробляєш, психологічно складніше продавати;
— землю поза своїм масивом легше розглядати як інвестиційний актив;
— якщо є добрі стосунки з пайовиками, інколи можна купити за прийнятною ціною.
Типова ситуація: чому фермери продають землю, яку викупили раніше
Багато орендарів після відкриття ринку активно викуповували паї, боячись появи конкурентів. Але зі зростанням кількості пропозицій та ціни утримувати оборотні кошти стало складніше. У результаті фермери звертаються до «Доброзем» із проханням знайти інвестора, щоб повернути ліквідність. Викуплена частка земельного банку при цьому часто невелика, а навантаження на фінанси — значне.
Що відбувається з ринком зараз
За 4 роки продано лише близько 4% сільськогосподарських земель — люди продають лише тоді, коли дійсно потрібні гроші. Більшість очікує кращої ціни.
Це означає, що щойно економічна ситуація стабілізується, ринок може різко активізуватися. І тоді кількість пайовиків, які хочуть продати землю, почне швидко зростати. Орендарям необхідно бути готовими до цього вже зараз.
Що робити фермеру далі
Як зберегти земельний банк? Чи варто готувати стратегію викупу? Як змінюватимуться орендні відносини?
У наступних частинах буде більш детальний розбір реальних сценаріїв, моделей, ризиків і можливостей для агровиробників.
Корисний матеріал.
Дякуємо 😊
Дякую Олександру за такий матеріал, дуже актуальне питання!
Дякую дуже! Радий бути корисним!
Цікавий матеріал, висвітлення справді актуальних питань для сучасного фермера. Дякую вам за роботу
Дякую за відгук! Згодом ще більше цікаво матеріалу!
Дякую,вся інформація дуже корисна.На всі 100% хочеться зберегти свій банк землі і примножити його.Все буде добре.
Дякую дуже! Вже готуємо для вас ще один цікавий і корисний матеріал, слідкуйте за блогом WEAGRO!
Вже чекаю на наступні частини викладу дійсно актуального матеріалу. І маю можливо не найпоширеніше запитання: чи варто викупляти землі, надані у постійне користування для ведення фермерської діяльності, якщо право користування вже зареєстроване за господарством? Розпаювати цю землю нам так і не дали🤷♀️
Вітаю! Людмило, дякую за питання.
Спробую достатньо точно відповісти — але щоб це було більш показово розраховано можете, будь ласка, надати район для розуміння НГО (або суму НГО землі поруч)?
НГО ділянки близько 1,5млн.грн. Знаходиться у Чугуївському районі (с.Артемівка, за межами населеного пункту). Якщо поглянути на той же DeepState, то стане зрозумілим контекст мого запитання
На мою думку, можливість придбати землю, яка перебуває у постійному користуванні, є унікальною, і таких кейсів на ринку справді дуже мало. Водночас постає ключове питання — фінансовий розрахунок, а також питання безпеки.
Сьогодні фактичні витрати на утримання такої землі в агровиробництві є мінімальними, що забезпечує додаткову маржинальність. Однак головний ризик у майбутньому полягає у непрогнозованості державної політики та відсутності гарантій, що чинний режим може змінитися.
Якщо розглядати викуп, то основними стають два моменти:
1) вартість ділянки за нормативно-грошовою оцінкою,
2) щорічна сплата 10% від цієї вартості протягом десяти років.
Якщо зазначені витрати будуть співмірними з нинішнім розміром орендної плати, а ваш фінансовий розрахунок показує, що господарство може нести таке навантаження протягом наступного десятиліття — у такому разі я б ухвалював рішення на користь викупу без вагань.
Окремим і цілком логічним моментом є ризик втрати активу, особливо з огляду на місцерозташування земельної ділянки. Як співвласник господарства, що залишилося на тимчасово окупованій території, я прекрасно розумію ці хвилювання.
Саме тому вважаю доцільним дочекатися припинення воєнних дій та розуміння умов, за яких це відбудеться. Уже після цього можна заходити в процедуру викупу, оскільки очевидно, що розмір НГО з часом зростатиме, а разом із ним — і вартість землі.
Зі свого боку хочу додати, що земля у Харківській області сьогодні є однією з найбільш недооцінених в Україні. Ті, хто готові купувати зараз, можуть розраховувати на додаткову капіталізацію за прийняті ризики. Після завершення війни прогнозую швидке зростання її вартості до рівня інших областей країни.
Неймовірно вдячна за відповідь!