Чому питання викупу паїв стало критичним для агробізнесу
Сьогодні ми приходимо до того, що робити фермеру, якщо власних заощаджень для викупу сільськогосподарської землі не вистачає, кількість бажаючих продати землю у зв’язку з поступовим зростанням її ціни збільшується і потрібно визначитися із стратегією, як зберегти земельний банк, без якого подальше існування агробізнесу стає неможливим.
Насправді на сьогодні існує лише декілька варіантів, які допоможуть це зробити. Переваги і недоліки кожного з них ми детально пояснимо в цій статті.
Основні варіанти збереження земельного банку
- Залучення банківського кредитування для купівлі сільськогосподарської землі під її заставу.
- Залучення партнера у вигляді інвестиційної компанії, яка знайде інвестора для придбання сільськогосподарської землі у вашого пайовика.
- Залучення інвестиційних коштів від близького оточення (друзі, родичі, знайомі тощо), які готові проінвестувати у землю, що обробляється фермером.
Варіант 1. Банківський кредит на купівлю землі під заставу
Чому цей варіант здається простим лише на перший погляд
Почнемо з першого варіанту, який може здаватися найпростішим. У реальності все виглядає дещо інакше. Банки на сьогодні лише починають розглядати можливість такого кредитування, адже ще донедавна варіант кредитувати сільськогосподарську землю виглядав як суцільний ризик.
Однак у 2025 році почали працювати програми для купівлі сільськогосподарської землі під заставу саме для фермерських господарств, які її обробляють. Принаймні, відомо про існування такої програми в одному з банків та про підготовку аналогічних програм іншими фінансовими установами.
Вихідні умови моделі (приклад одного паю)
Для того щоб порахувати цей варіант, візьмемо базові параметри, за якими сьогодні можуть кредитувати банки, на прикладі придбання одного паю розміром 2 гектари.
Фермер обробляє 2 гектари землі. Ринкова ціна — 2 500 доларів США за гектар, загальна вартість ділянки — 5 000 доларів. Кредитна програма передбачає перший внесок 20 % (1 000 доларів) та кредит на 4 000 доларів строком на 7 років під 7 % річних. Тіло кредиту погашається рівними частинами — по 1/7 щороку, а відсотки нараховуються раз на рік на залишок заборгованості. Додатково сплачується разова комісія банку у розмірі 1 %.
Оренда до моменту викупу і динаміка витрат
До моменту викупу фермер користувався землею на умовах оренди, сплачуючи 200 доларів на рік за 2 гектари. Важливо враховувати, що протягом 7 років орендна ставка, за реалістичним сценарієм, зростає приблизно у 1,8 раза — до 360 доларів на рік.
Операційна економіка: ключове уточнення
Чистий операційний дохід фермера становить 300 доларів на гектар на рік. Принципово важливо: це вже дохід після сплати орендної плати.
Коли фермер викуповує землю, орендна складова не зникає з економіки. Вона перестає бути зовнішньою витратою і перетворюється на внутрішній грошовий потік, який фермер фактично «платить сам собі» і може спрямовувати на обслуговування кредиту.
Отже, після викупу операційний потенціал з 2 гектарів становить не 600 доларів, а 600 доларів плюс орендна складова, яка з часом зростає.
Кредитне навантаження і реальна вартість коштів
За заданими умовами щорічний платіж банку (тіло кредиту плюс відсотки) у перший рік становить близько 851 долара, поступово зменшуючись до приблизно 611 доларів у сьомий рік.
Загалом за 7 років фермер сплачує банку 4 000 доларів тіла кредиту та 1 120 доларів відсотків, а з урахуванням комісії — близько 1 160–1 170 доларів чистої переплати за користування кредитними коштами.
Це і є фінансова «ціна кредиту», яка не підвищує врожайність, не зменшує витрати і не створює операційного доходу.
Порівняння з орендою: реальне додаткове навантаження
Коректне порівняння виглядає так: при викупі фермер економить орендну плату, але натомість отримує банківський платіж. Тому реальне додаткове навантаження на операційну діяльність — це різниця між платежем банку та «внутрішньою» орендною складовою, яка залишається в господарстві.
У перші роки ця різниця є найбільшою, у наступні — поступово зменшується, але залишається негативною протягом усього строку кредиту. Навіть з урахуванням того, що орендна ставка зростає до 360 доларів на рік і працює на фермера як додатковий ресурс, сукупно за 7 років фермер змушений профінансувати близько 3 160 доларів додаткового грошового навантаження з інших джерел — інших полів, іншої діяльності або резервів ліквідності.
Це і є відповідь на питання, яке навантаження кредит створює порівняно з альтернативою оренди.
Зростання вартості землі: інвестиційно вигідно, але не допомагає платити кредит
Безумовно, слід враховувати зростання вартості землі. За помірно оптимістичним сценарієм, протягом 7–10 років вартість землі зросте до 8 000 доларів за гектар. Це означає, що 2 гектари, куплені за 5 000 доларів, можуть коштувати близько 16 000 доларів.
Проте принциповий момент полягає в тому, що ця дохідність є нереалізованою у грошах і не допомагає обслуговувати кредит. Навпаки, фермер фактично фінансує майбутнє зростання вартості активу за рахунок поточної операційної ліквідності.
Це підкреслює ключову думку: придбання сільськогосподарської землі — це інвестиція, і робити її виключно за рахунок операційних коштів є помилкою, яка в середньостроковій перспективі може стати фатальною для агровиробника.
Варіант 2. Інвестиційна компанія та інвестор для викупу паїв
Недовіра та страх «земельного рейдерства»
Враховуючи існування ще відносно недавно випадків так званого «земельного рейдерства», коли хтось перепідписував договори оренди, строк дії яких закінчувався, і потім умисно створював проблеми фермеру, взаємодія з інвестиційними компаніями часто викликає недовіру. Саме тому важливо пояснити різницю між професійним інвестором і спекулятивними схемами.
Хто є учасниками угоди після відкриття ринку землі
Після відкриття ринку землі з’явилися три групи учасників.
Покупець — людина, яка інвестує кошти у сільськогосподарську землю як актив, щоб отримувати пасивний дохід у вигляді орендної плати та чекати зростання вартості землі. Він не має відношення до агровиробництва.
Продавець — зазвичай літня людина, яка хоче продати пай за ринковою ціною і не занурюється в юридичні деталі.
Орендар — фермер, який має переважне право викупу паю і зацікавлений у збереженні земельного банку.
Чому без професійного посередника угода майже неможлива
Кожен із учасників живе у різному контексті, і без професійного посередника, який може перевірити юридичні нюанси, організувати нотаріальні дії та забезпечити продовження договорів оренди, така угода часто не відбувається.
Саме це і було основою створення маркетплейсу сільськогосподарської землі «Доброзем» — максимальна прозорість, швидкість та безпека для всіх сторін.
Чому «рейдерство через купівлю паїв» економічно недоцільне
Викуп паїв з метою подальшого тиску на фермера економічно невигідний через високу вартість придбання землі порівняно з витратами на перепідписання договорів оренди. Крім того, новий власник зацікавлений у продовженні оренди, а не в конфліктах.
Таким чином, залучення надійного інвестиційного партнера дозволяє зберегти земельний банк без прямого навантаження на ліквідність господарства.
Варіант 3. Інвестиції від близького оточення
Цей варіант також використовується, але має обмеження. З одного боку, він дозволяє зберегти землю без кредитів. З іншого — обмежений обсягом доступних коштів і часто створює ризики внутрішніх конфліктів, перегляду орендної плати або вимог зворотного викупу землі.
Висновок
Кожен із описаних варіантів має власну фінансову модель, свої переваги та недоліки. Ключове завдання фермера — не просто викупити землю, а зробити це так, щоб не зруйнувати операційну ліквідність господарства.
Саме баланс між інвестиційною логікою та щоденною операційною стійкістю і визначає, чи стане земельний банк фундаментом розвитку, чи джерелом фінансового тиску.
Продовжимо розмову наживо
Ринок землі вже відкритий, і для багатьох фермерів питання збереження земельного банку переходить із теорії в практику. Варіанти є, але кожен із них має свої наслідки для ліквідності, оренди та фінансової стійкості господарства. Саме тому такі рішення краще обговорювати не наодинці.
Запрошуємо фермерів долучитися до онлайн-зустрічі «Стратегія збереження земельного банку для фермера після відкриття ринку землі», де говоритимемо про реальні сценарії, робочі моделі та типові помилки без складної теорії.
- 25 лютого 2026 року
- 17:00 (за Києвом)
- Онлайн, ZOOM
Зустріч організовують онлайн-сервіс WEAGRO та маркетплейс «Доброзем».
Слідкуйте за анонсами у соціальних мережах WEAGRO та «Доброзем».
