Una parcela de tierra es una porción de tierra agrícola que un ciudadano ucraniano recibió en propiedad durante el proceso de parcelación de empresas agrícolas colectivas (CAE). Este artículo será útil para los propietarios de parcelas que desean disponer de su parte: venderla, donarla, arrendarla o transferirla en herencia. Analizaremos en detalle cuánto cuesta transferir una parcela de tierra y cómo hacerlo correcta y legalmente.
Quién tiene derecho a una parcela de tierra
Después de definir qué es una parcela de tierra, es importante conocer quiénes son los titulares de derechos. El derecho a una parcela de tierra lo tienen los antiguos miembros de las CAE que fueron incluidos en la lista adjunta al acto estatal sobre el derecho de propiedad colectiva de la tierra, según el Código de Tierras de Ucrania (art. 1) y el Decreto del Presidente de Ucrania “Sobre el procedimiento de parcelación de tierras transferidas a la propiedad colectiva de empresas y organizaciones agrícolas” (p. 2). Entre quienes tienen derecho a una parcela de tierra se encuentran:
- trabajadores de las CAE;
- pensionistas que anteriormente trabajaron en las CAE;
- herederos del derecho a una parcela de tierra.
El derecho a la parcela no depende de la antigüedad laboral, el rendimiento productivo o el lugar de residencia. Incluso si la persona ya no trabaja en la CAE o se ha mudado, conserva el derecho.
Documentos para la parcela de tierra
Los documentos principales para una parcela de tierra son:
- certificado del derecho a una parcela de tierra;
- acta estatal del derecho de propiedad sobre la parcela;
- certificado de derecho de sucesión;
- contrato de compraventa, donación o permuta de la parcela de tierra.
¿Cómo obtener una parcela de tierra? Es necesario dirigirse a la administración local con la solicitud correspondiente y el paquete de documentos.
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Cuánto cuesta registrar una parcela de tierra
El coste de registrar una parcela de tierra se compone de varios pagos:
- por la elaboración de la documentación técnica — 500-2.000 UAH;
- por el registro en el catastro de tierras — 230 UAH;
- por el registro del derecho de propiedad — 230 UAH;
- por servicios notariales — 1.000-2.000 UAH.
En total, el procedimiento costará entre 2.000 y 5.000 UAH. En cuanto al valor de una parcela de tierra, según OpenData Bot, el precio medio de venta oscila alrededor de 1.000 $/ha. El valor depende del tamaño, la configuración, la ubicación, las características cualitativas del suelo y la demanda del mercado. Las parcelas más caras están en la región de Cherkasy, las más baratas en la región de Zhytomyr.
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Quién paga los impuestos por la parcela de tierra
El contribuyente es el propietario. La tasa para quienes pagan impuestos por la parcela de tierra es del 0,3% al 1% del valor monetario normativo, dependiendo de la ubicación y el propósito de la parcela (
- personas con discapacidad;
- participantes de ATO/OOS y sus familiares;
- propietarios de parcelas en zonas montañosas.
¿Pagan los pensionistas impuestos por la parcela de tierra? Según la legislación vigente, tampoco. Para beneficiarse de la exención, es necesario presentar una solicitud y documentos justificativos al servicio fiscal.
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Cómo declarar una parcela de tierra
Dado que la parcela de tierra es objeto de imposición, es necesario declararla. Cuándo y cómo declarar una parcela de tierra:
- durante la venta de la parcela dentro del año siguiente a su adquisición;
- si la parcela está arrendada y se reciben ingresos por el alquiler;
- por herencia de la parcela o su donación.
La declaración se presenta al servicio fiscal en el lugar de residencia antes del 1 de mayo del año siguiente al período declarado. Hay multas por el pago tardío de impuestos.
¿Es necesario privatizar la parcela de tierra?
La privatización de una parcela de tierra significa su delimitación física sobre el terreno y la obtención de un acta estatal de derecho de propiedad privada en lugar del certificado. ¿Es necesario privatizar la parcela de tierra? Sí, esto no solo es necesario para la plena disposición de la tierra: venta, donación, arrendamiento, herencia. Si no se hace antes del 1 de enero de 2028, la parcela pasará a ser propiedad comunal de la comunidad territorial. La parcela se puede privatizar gratuitamente, presentando una solicitud a la administración local. A la solicitud se adjunta:
- certificado de la parcela de tierra;
- plano catastral de la parcela;
- documentación técnica de agrimensura;
- pasaporte y código de identificación.
Tras la aprobación de la documentación y el registro del derecho de propiedad, se emite el Acta Estatal del derecho de propiedad privada sobre la parcela.
Cómo vender una parcela de tierra
Según la Ley “Sobre modificaciones a ciertos actos legislativos de Ucrania sobre la circulación de tierras agrícolas”, desde el 1 de julio de 2021 funciona el mercado de tierras en Ucrania. Los propietarios pueden vender su parcela de tierra. Para ello es necesario:
- Privatizar la parcela y obtener el Acta Estatal de derecho de propiedad.
- Acudir a un notario para formalizar el contrato de compraventa.
- Preparar el paquete de documentos. Esto incluye el acta estatal de la parcela, el extracto del Catastro Estatal de Tierras, el extracto del Registro Estatal de Derechos Reales, el informe de valoración experta de la parcela, el documento de pago del impuesto sobre la renta por la venta.
- Formalizar el contrato de compraventa, firmarlo y legalizarlo ante notario.
- Pagar el 1% de impuesto estatal y registrar el contrato.
Tras el registro del contrato, el comprador se convierte en el propietario pleno de la parcela y el vendedor recibe el dinero. En cuanto a si se puede vender una parcela de tierra durante la guerra, no está prohibido.
¿Se puede vender una parcela si está arrendada?
Mucha gente se pregunta si se puede vender una parcela de tierra si está arrendada. Sí, pero es necesario seguir el procedimiento previsto por la ley y el contrato. En particular, el arrendatario tiene derecho preferente de compra de la parcela. Para vender una parcela arrendada a otra persona, es necesario:
- Notificar por escrito al arrendatario la intención de vender la parcela, indicando el precio y otras condiciones de venta.
- Dar 1 mes para tomar la decisión de compra.
- Si el arrendatario rechaza o no responde, se puede formalizar el contrato con otro comprador.
- El nuevo propietario de la parcela se convierte en arrendador por el tiempo restante.
El resto del procedimiento de venta de la parcela es el mismo que para las parcelas no arrendadas.
La legislación establece facultades para el arrendatario respecto a las parcelas arrendadas. Tiene derecho a:
- intercambiar las parcelas arrendadas;
- subarrendar las parcelas;
- aportar el derecho de arrendamiento al capital social de las empresas;
- transferir los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento a otra persona.
En este caso, todos los derechos y obligaciones sobre la parcela pasan al nuevo arrendatario, y el contrato mantiene su vigencia en las condiciones anteriores.
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Quién compra parcelas de tierra
Según la legislación, hasta el 1 de enero de 2024, solo las personas físicas ciudadanas de Ucrania podían comprar parcelas de tierra. La superficie máxima por persona no podía exceder las 100 hectáreas. Las personas jurídicas tienen derecho a comprar tierra desde 2024 hasta un máximo de 10.000 hectáreas. Está prohibida la adquisición de parcelas por extranjeros, apátridas y personas jurídicas con capital extranjero superior al 50%. Los compradores típicos son:
- agricultores y empresas agrícolas para expandir su negocio;
- inversores que invierten en tierra;
- comunidades territoriales para necesidades públicas.
Antes de averiguar si se puede vender una parcela de tierra, conviene analizar el mercado y determinar el precio óptimo.
Cómo transferir una parcela de tierra
Si el propietario de una parcela de tierra desea transferirla gratuitamente a otra persona, puede donarla o legarla. Esto permite mantener la tierra en propiedad de la familia o la comunidad. Para donar una parcela, se formaliza un contrato de donación, y para legarla, se redacta un testamento. Ambos documentos requieren certificación notarial obligatoria. Veamos estos métodos en detalle.
¿Se puede donar una parcela de tierra?
A la pregunta de si se puede donar una parcela de tierra, la respuesta es sí. La forma de propiedad no importa: puede ser tanto privada como estatal o comunal. El contrato de donación de la parcela debe contener los siguientes datos:
- número catastral, ubicación, superficie y uso previsto de la parcela;
- información sobre la ausencia de prohibiciones de enajenación de la parcela;
- documento que confirme el derecho de propiedad del donante sobre la parcela.
El notario verifica esta información y certifica el contrato. El nuevo propietario de la parcela recibe un extracto del Registro de Derechos Reales. No se paga impuesto sobre la renta en la donación de la parcela, pero hay un impuesto sobre donaciones del 5% (0% para parentesco de 1º y 2º grado).
Cómo transferir una parcela de tierra a un hijo o hija
La forma más sencilla de transferir una parcela de tierra a un hijo o hija es donarla en vida o dejarla en herencia. Los padres formalizan un contrato de donación con sus hijos, y en caso de herencia, redactan un testamento a su favor. Si no hay testamento, los hijos heredan la parcela según las normas generales como herederos de primera línea. El procedimiento para transferir una parcela de tierra es el siguiente:
- Obtener el certificado de derecho de sucesión del notario.
- Registrar el derecho de propiedad sobre la parcela en el Registro de Derechos Reales.
- Solicitar la emisión de una nueva Acta Estatal a su nombre.
La donación y herencia de la parcela están exentas del impuesto sobre la renta. Pero al aceptar la herencia se paga un impuesto del 5% del valor de la parcela (0% para parentesco de 1º y 2º grado).
Qué documentos se necesitan para transferir una parcela de tierra
Así pues, los documentos necesarios para transferir una parcela de tierra son:
- acta estatal del derecho de propiedad sobre la parcela;
- certificado del derecho a la parcela de tierra (si existe);
- pasaporte y código de identificación del propietario y del nuevo propietario;
- documento que justifique la transferencia (contrato de donación, certificado de derecho de sucesión);
- extracto del Catastro Estatal de Tierras;
- documento de pago de impuestos y tasas.
Adicionalmente, puede ser necesario el consentimiento de los organismos de tutela (si hay menores o personas incapacitadas entre las partes), el consentimiento del cónyuge, certificados de ausencia de deudas por alquiler, etc. Para obtener la lista completa de documentos necesarios, es mejor consultar a un notario o abogado especializado en temas de tierras.
Conclusión
Para disponer de una parcela de tierra, es necesario seguir los procedimientos establecidos por la ley. La venta, donación, herencia y arrendamiento de la parcela requieren el registro legal adecuado de los derechos sobre la tierra. Por lo tanto, no se debe descuidar la ayuda de profesionales: notarios, agrimensores, abogados.
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