Por qué la cuestión de la recompra de participaciones se ha vuelto crítica para el agronegocio
Hoy llegamos a qué hacer si el agricultor no tiene suficientes ahorros propios para recomprar tierras agrícolas, el número de personas que desean vender tierras está aumentando debido al aumento gradual de su precio y es necesario decidir una estrategia sobre cómo conservar el banco de tierras, sin el cual la existencia posterior del agronegocio se vuelve imposible.
En realidad, hoy en día solo existen algunas opciones que pueden ayudar a hacerlo. Las ventajas y desventajas de cada una de ellas las explicaremos detalladamente en este artículo.
Opciones principales para conservar el banco de tierras
- Atracción de financiación bancaria para la compra de tierras agrícolas con su garantía.
- Atracción de un socio en forma de una empresa de inversión que encuentre un inversor para la adquisición de tierras agrícolas de su accionista.
- Atracción de fondos de inversión del entorno cercano (amigos, familiares, conocidos, etc.) que estén dispuestos a invertir en la tierra que cultiva el agricultor.
Opción 1. Crédito bancario para la compra de tierras con garantía
Por qué esta opción parece sencilla solo a primera vista
Comencemos con la primera opción, que puede parecer la más sencilla. En realidad, todo se ve algo diferente. Los bancos hoy en día solo están comenzando a considerar la posibilidad de tal financiación, ya que hasta hace poco la opción de financiar tierras agrícolas parecía un riesgo total.
Sin embargo, en 2025 comenzaron a funcionar programas para la compra de tierras agrícolas con garantía precisamente para las explotaciones agrícolas que las cultivan. Al menos, se conoce la existencia de tal programa en uno de los bancos y la preparación de programas similares por otras instituciones financieras.
Condiciones iniciales del modelo (ejemplo de una participación)
Para calcular esta opción, tomemos los parámetros básicos según los cuales los bancos pueden financiar hoy en día, en el ejemplo de la adquisición de una participación de 2 hectáreas.
El agricultor cultiva 2 hectáreas de tierra. El precio de mercado es de 2.500 dólares estadounidenses por hectárea, el valor total de la parcela es de 5.000 dólares. El programa de crédito prevé un primer pago del 20% (1.000 dólares) y un crédito de 4.000 dólares por un plazo de 7 años al 7% anual. El cuerpo del crédito se amortiza en partes iguales, 1/7 cada año, y los intereses se devengan una vez al año sobre el saldo de la deuda. Adicionalmente, se paga una comisión única al banco del 1%.
Alquiler hasta el momento de la recompra y dinámica de gastos
Hasta el momento de la recompra, el agricultor utilizaba la tierra en condiciones de alquiler, pagando 200 dólares al año por 2 hectáreas. Es importante tener en cuenta que durante 7 años la tasa de alquiler, según un escenario realista, aumenta aproximadamente 1,8 veces, hasta 360 dólares al año.
Economía operativa: aclaración clave
El ingreso operativo neto del agricultor es de 300 dólares por hectárea al año. Es fundamentalmente importante: este ya es el ingreso después del pago del alquiler.
Cuando el agricultor recompra la tierra, el componente de alquiler no desaparece de la economía. Deja de ser un gasto externo y se convierte en un flujo de efectivo interno, que el agricultor en realidad «se paga a sí mismo» y puede destinar al servicio del crédito.
Por lo tanto, después de la recompra, el potencial operativo de 2 hectáreas no es de 600 dólares, sino de 600 dólares más el componente de alquiler, que con el tiempo aumenta.
Carga crediticia y costo real de los fondos
Según las condiciones dadas, el pago anual al banco (cuerpo del crédito más intereses) en el primer año es de aproximadamente 851 dólares, disminuyendo gradualmente a aproximadamente 611 dólares en el séptimo año.
En total, en 7 años el agricultor paga al banco 4.000 dólares del cuerpo del crédito y 1.120 dólares de intereses, y teniendo en cuenta la comisión, alrededor de 1.160–1.170 dólares de sobrepago neto por el uso de fondos de crédito.
Esta es la «precio del crédito» financiera, que no aumenta el rendimiento, no disminuye los gastos y no crea ingresos operativos.
Comparación con el alquiler: carga adicional real
Una comparación correcta se ve así: al recomprar, el agricultor ahorra el alquiler, pero a cambio recibe un pago bancario. Por lo tanto, la carga adicional real sobre la actividad operativa es la diferencia entre el pago al banco y el componente de alquiler «interno», que permanece en la explotación.
En los primeros años, esta diferencia es la mayor, en los siguientes, disminuye gradualmente, pero sigue siendo negativa durante todo el plazo del crédito. Incluso teniendo en cuenta que la tasa de alquiler aumenta hasta 360 dólares al año y funciona para el agricultor como un recurso adicional, en total durante 7 años el agricultor se ve obligado a financiar alrededor de 3.160 dólares de carga monetaria adicional de otras fuentes: otros campos, otra actividad o reservas de liquidez.
Esta es la respuesta a la pregunta de qué carga crea el crédito en comparación con la alternativa del alquiler.
Aumento del valor de la tierra: inversión rentable, pero no ayuda a pagar el crédito
Sin duda, se debe tener en cuenta el aumento del valor de la tierra. Según un escenario moderadamente optimista, durante 7–10 años el valor de la tierra aumentará hasta 8.000 dólares por hectárea. Esto significa que 2 hectáreas, compradas por 5.000 dólares, pueden costar alrededor de 16.000 dólares.
Sin embargo, el punto fundamental es que esta rentabilidad no se realiza en dinero y no ayuda a servir el crédito. Por el contrario, el agricultor en realidad financia el futuro aumento del valor del activo a expensas de la liquidez operativa actual.
Esto subraya la idea clave: la adquisición de tierras agrícolas es una inversión, y hacerlo exclusivamente a expensas de los fondos operativos es un error que a mediano plazo puede ser fatal para el agroproductor.
Opción 2. Empresa de inversión e inversor para la recompra de participaciones
Desconfianza y miedo al «despojo de tierras»
Teniendo en cuenta la existencia aún relativamente reciente de casos del llamado «despojo de tierras», cuando alguien volvía a firmar contratos de alquiler, cuyo plazo de vigencia expiraba, y luego creaba intencionalmente problemas al agricultor, la interacción con empresas de inversión a menudo causa desconfianza. Por eso es importante explicar la diferencia entre un inversor profesional y esquemas especulativos.
Quiénes son los participantes del acuerdo después de la apertura del mercado de tierras
Después de la apertura del mercado de tierras, aparecieron tres grupos de participantes.
Comprador: persona que invierte fondos en tierras agrícolas como activo para obtener ingresos pasivos en forma de alquiler y esperar el aumento del valor de la tierra. No tiene relación con la agroproducción.
Vendedor: generalmente una persona mayor que quiere vender la participación al precio de mercado y no se sumerge en los detalles legales.
Arrendatario: agricultor que tiene el derecho preferente de recompra de la participación y está interesado en conservar el banco de tierras.
Por qué sin un intermediario profesional el acuerdo es casi imposible
Cada uno de los participantes vive en un contexto diferente, y sin un intermediario profesional que pueda verificar los matices legales, organizar las acciones notariales y garantizar la continuación de los contratos de alquiler, tal acuerdo a menudo no se produce.
Esta fue la base de la creación del marketplace de tierras agrícolas «Dobrozem»: máxima transparencia, velocidad y seguridad para todas las partes.
Por qué el «despojo a través de la compra de participaciones» es económicamente inviable
La recompra de participaciones con el fin de presionar posteriormente al agricultor es económicamente desventajosa debido al alto costo de adquisición de la tierra en comparación con los gastos de volver a firmar los contratos de alquiler. Además, el nuevo propietario está interesado en la continuación del alquiler, no en los conflictos.
Por lo tanto, la atracción de un socio de inversión confiable permite conservar el banco de tierras sin una carga directa sobre la liquidez de la explotación.
Opción 3. Inversiones del entorno cercano
Esta opción también se utiliza, pero tiene limitaciones. Por un lado, permite conservar la tierra sin créditos. Por otro, está limitado por el volumen de fondos disponibles y a menudo crea riesgos de conflictos internos, revisión del alquiler o exigencias de recompra de la tierra.
Conclusión
Cada una de las opciones descritas tiene su propio modelo financiero, sus ventajas y desventajas. La tarea clave del agricultor no es simplemente recomprar la tierra, sino hacerlo de tal manera que no destruya la liquidez operativa de la explotación.
Precisamente el equilibrio entre la lógica de inversión y la estabilidad operativa diaria es lo que determina si el banco de tierras se convertirá en el fundamento del desarrollo o en una fuente de presión financiera.
Continuemos la conversación en vivo
El mercado de tierras ya está abierto, y para muchos agricultores la cuestión de la conservación del banco de tierras pasa de la teoría a la práctica. Hay opciones, pero cada una de ellas tiene sus consecuencias para la liquidez, el alquiler y la estabilidad financiera de la explotación. Por eso, es mejor discutir tales decisiones no a solas.
Invitamos a los agricultores a unirse a la reunión en línea «Estrategia de conservación del banco de tierras para el agricultor después de la apertura del mercado de tierras», donde hablaremos de escenarios reales, modelos de trabajo y errores típicos sin teoría compleja.
- 24 de febrero de 2026
- 17:00 (hora de Kiev)
- En línea, ZOOM
La reunión está organizada por el servicio en línea WEAGRO y el marketplace «Dobrozem».
Registro: a través del enlace: https://forms.gle/UVWiKuXFmYiMa2BL8
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