La cuestión de cómo vender una parcela agrícola preocupa hoy a muchos agricultores ucranianos. Con la apertura del mercado, han surgido nuevas oportunidades para disponer de las parcelas de uso agrícola.
En este artículo examinaremos las principales etapas de la celebración del contrato, los documentos necesarios, las obligaciones fiscales y otros aspectos importantes a tener en cuenta. Esta información será útil para los agricultores, granjeros y propietarios de parcelas que tengan la intención de celebrar un contrato de compraventa.
Compraventa de parcelas: pasos principales
El proceso de compraventa tiene una secuencia clara de acciones. Consideremos los pasos principales:
- Preparación: determinar qué documentos son necesarios para la venta de la parcela, comprobar la existencia del número catastral.
- Verificación de cargas y restricciones: es necesario asegurarse de que no haya prohibiciones de enajenación o embargos.
- Formalización del número catastral: hay que dirigirse a una organización de ordenación territorial para elaborar la documentación técnica.
- Determinación del precio: hasta 2030, el valor no puede ser inferior a la valoración monetaria normativa.
- Verificación del derecho preferente del arrendatario: en este caso, el inquilino puede comprar la parcela en primer lugar.
- Elección del notario: el acuerdo requiere certificación, por lo que conviene encontrar un especialista con antelación.
- Celebración del contrato: tras la preparación de todos los documentos y la realización de las verificaciones necesarias.
- Registro estatal del derecho de propiedad: después de la firma.
¿Cómo vender una parcela agrícola lo más rápido posible? Es importante tener todos los documentos en orden antes de empezar a buscar comprador. Quienes se preguntan cómo vender una parcela deben tener en cuenta una serie de condiciones importantes, en particular el requisito de cumplir con el precio mínimo de venta.
Los documentos para la venta de la parcela deben prepararse cuidadosamente con antelación. Esto acelerará significativamente el proceso y ayudará a evitar retrasos en la formalización del acuerdo.
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Qué documentos se necesitan para la venta y compra de tierras
Veamos qué documentos son necesarios para la venta de una parcela.
Para el vendedor:
- pasaporte de ciudadano de Ucrania;
- número de registro de la tarjeta de contribuyente (código de identificación);
- documento que acredite el derecho de propiedad sobre la parcela (acta estatal, certificado de propiedad, contrato de compraventa, etc.);
- extracto del Catastro Estatal de Tierras (CET);
- extracto del Registro Estatal de Derechos Reales sobre Bienes Inmuebles;
- extracto de la valoración monetaria normativa de la parcela;
- informe de valoración monetaria pericial de la parcela;
- consentimiento notarial del cónyuge para la venta (si la parcela se adquirió durante el matrimonio);
- contrato de arrendamiento (si la parcela está arrendada).
Para el comprador:
- pasaporte de ciudadano de Ucrania;
- número de registro de la tarjeta de contribuyente;
- documentos que acrediten las fuentes de procedencia de los fondos;
- consentimiento notarial del cónyuge para la compra.
Los documentos para la venta de la parcela deben estar actualizados y vigentes en el momento de la celebración del acuerdo. Los extractos de los registros y del catastro son válidos durante 3 meses desde la fecha de su obtención.
Elección del notario
La certificación notarial de los contratos se realiza en el lugar donde se encuentra la parcela o en el lugar de registro de una de las partes.
Al elegir un notario, conviene tener en cuenta:
- experiencia en la formalización de acuerdos sobre bienes inmuebles, en particular tierras agrícolas;
- opiniones sobre su trabajo;
- comodidad de la ubicación de la oficina.
El coste de los servicios notariales se compone de:
- Tasa estatal: 1% del valor del contrato.
- Pago por servicios jurídicos adicionales.
- Soporte técnico.
El coste total de los servicios notariales puede oscilar entre 3.000 y 10.000 grivnas, dependiendo del precio de la parcela y la región.
¿Cómo vender la tierra correcta y seguramente? Es necesario elegir un notario experimentado que se especialice en cuestiones de tierras. Esto garantiza la correcta realización de las verificaciones y ayudará a evitar problemas en el futuro.
Para aquellos que se preguntan cómo comprar tierras agrícolas, es importante saber que el notario, antes de certificar el contrato, comprobará no solo los documentos, sino también la conformidad del comprador con los requisitos legales para adquirir el derecho de propiedad.
Particularidades de la valoración de tierras
Hay dos tipos principales de valoración de tierras:
- valoración monetaria normativa (VMN): se establece de acuerdo con la metodología del Gabinete de Ministros de Ucrania, teniendo en cuenta las características del suelo, la ubicación de la parcela y otros factores;
- valoración monetaria pericial: la realiza un tasador basándose en el valor de mercado de la tierra.
¿Cómo vender la tierra rápidamente con el máximo beneficio? Según la legislación, hasta el 1 de enero de 2030, el precio de las parcelas agrícolas asignadas en especie a los propietarios de parcelas no puede ser inferior a su valoración monetaria normativa.
Para determinar el valor real de mercado, se recomienda encargar una valoración pericial incluso en los casos en que la ley no lo exija. Esto permitirá establecer un precio justificado y evitar reclamaciones de las autoridades fiscales por infravaloración del precio.
El informe de valoración es válido durante seis meses, por lo que conviene planificar su realización cerca de la fecha de celebración del acuerdo.
Permiso para la compra y venta de tierras
Desde el 1 de julio de 2021, se levantó la moratoria sobre la venta de tierras agrícolas en Ucrania. Sin embargo, existen ciertas restricciones y requisitos para la compraventa.
De acuerdo con la legislación, pueden adquirir derechos de propiedad:
- ciudadanos de Ucrania;
- personas jurídicas de Ucrania, creadas y registradas según la legislación ucraniana, cuyos participantes sean únicamente ciudadanos de Ucrania, el Estado o las comunidades territoriales;
- comunidades territoriales;
- el Estado.
A los extranjeros se les prohíbe comprar tierras agrícolas hasta que se celebre un referéndum. También hay categorías de personas a las que se les prohíbe categóricamente adquirir derechos de propiedad sobre dichas tierras, en particular:
- Personas jurídicas cuyos beneficiarios sean ciudadanos del Estado agresor.
- Personas pertenecientes a organizaciones terroristas.
- Personas jurídicas con Estados extranjeros entre sus participantes.
- Personas jurídicas registradas en zonas offshore.
¿Cómo vender tierras agrícolas de acuerdo con la legislación? Antes de celebrar el contrato, el notario está obligado a verificar la conformidad del adquirente con los requisitos establecidos, en particular en cuanto a los límites de superficie de las parcelas que pueden estar en propiedad de una sola persona (la superficie total no puede exceder las 10.000 hectáreas).
Uso previsto de la tierra que se vende
Las tierras agrícolas tienen sus propias particularidades y restricciones de uso.
Estas parcelas incluyen:
- tierras agrícolas (tierras de labor, plantaciones perennes, prados, pastos, barbechos);
- tierras no agrícolas (caminos y pasos, franjas forestales de protección de campos y otras plantaciones similares, tierras bajo edificios y patios agrícolas, tierras en conservación temporal, etc.).
La cuestión de si se puede vender una parcela y cambiar su uso previsto preocupa a muchos propietarios de tierras. Después de adquirir la parcela, el nuevo propietario tiene derecho a iniciar el cambio de su uso previsto, pero esto requiere un estricto cumplimiento de los procedimientos establecidos por la legislación.
Si se pregunta cómo vender una parcela agrícola, es importante recordar: al celebrar el contrato de compraventa, es necesario indicar su uso previsto de acuerdo con los documentos existentes. Si el uso real de la tierra no corresponde al declarado, esto puede llevar a multas u otras consecuencias legales.
Ausencia de restricciones
Antes de celebrar el contrato de compraventa, es necesario asegurarse de que no existan restricciones que puedan impedir la realización de la transacción.
Algoritmo de verificación:
- obtener un extracto del Registro Estatal de Derechos Reales sobre Bienes Inmuebles, que contiene información sobre cargas (embargos, hipotecas, prohibiciones de enajenación);
- verificar la información del Catastro Estatal de Tierras sobre la existencia de restricciones en el uso de la parcela;
- comprobar la información en el Registro Único de Decisiones Judiciales por el número catastral de la parcela para ver si hay disputas judiciales;
- obtener información del Registro Estatal de Cargas sobre Bienes Muebles (si hay objetos inmuebles en la parcela);
- comprobar la existencia de deudas del impuesto sobre la tierra.
¿Cómo vender una parcela sin riesgos? En primer lugar, es necesario asegurarse de que la parcela no esté sujeta a prohibición de enajenación. Se debe prestar especial atención al hecho de que, según la legislación, las parcelas ubicadas en territorios temporalmente ocupados solo pueden transmitirse por herencia.
¿Se puede vender una parcela si está arrendada?
La respuesta a esta pregunta es afirmativa, pero teniendo en cuenta las particularidades establecidas por la legislación.
Principales etapas de cómo vender una parcela si está arrendada:
- El propietario debe notificar por escrito al arrendatario su intención de vender la parcela, indicando el precio y otras condiciones de venta.
- La notificación se envía por carta certificada con acuse de recibo o se entrega personalmente contra recibo.
- El arrendatario tiene 30 días desde la recepción de la notificación para tomar la decisión de comprar.
- Si el arrendatario renuncia al derecho preferente o no responde en 30 días, el propietario puede vender la parcela a otra persona a un precio no inferior al que se le ofreció.
La compra de la parcela que está en arrendamiento puede realizarse con el consentimiento de las partes incluso antes de la finalización del contrato de arrendamiento. En tal caso, el acuerdo se termina desde el momento de la transferencia del derecho de propiedad al arrendatario.
Impuestos en la compraventa de tierras agrícolas
El vendedor paga el impuesto sobre la renta por la venta de la parcela. Las tasas dependen del número de operaciones de venta durante el año y del período de propiedad:
- 0% de IRPF y 0% de tasa militar se aplican en la primera venta dentro del año calendario, siempre que el propietario haya poseído la parcela durante más de 3 años (excepción: herederos);
- 5% de IRPF y 1,5% de tasa militar se pagan en caso de segunda venta durante el año;
- 18% de IRPF y 1,5% de tasa militar se aplican a partir de la tercera venta y cada una siguiente dentro de un año calendario.
La base imponible se determina como el precio indicado en el contrato de compraventa, pero no inferior a la valoración pericial.
El comprador paga:
- Tasa estatal: 1% del precio del contrato.
- Pago por los servicios del notario.
- Pago por la inscripción de datos en los registros.
La suma total de impuestos en la venta de una parcela agrícola puede oscilar entre el 0 y el 20,5% del valor de la parcela, dependiendo de las circunstancias.
Cualquier operación de enajenación de tierras requiere un enfoque cuidadoso, ya que en el proceso de formalización de documentos es importante tener en cuenta todos los matices jurídicos de la venta de la parcela: impuestos, formalización del derecho de propiedad y otros procedimientos obligatorios que afectan a los costes finales.
Coste de formalización de la compraventa de parcelas
El coste total de formalizar la compraventa de una parcela agrícola incluye varios componentes.
Gastos del vendedor:
- obtención de un extracto del Catastro Estatal — 92 UAH;
- obtención de un extracto del Registro Estatal de Derechos Reales sobre Bienes Inmuebles — 47 UAH;
- valoración monetaria por expertos — 2.000–4.000 UAH;
- impuesto sobre la renta de las personas físicas — 0–18% del precio de venta;
- tasa militar — 0–1,5% del precio de venta.
Gastos del comprador:
- impuesto estatal — 1% del precio del contrato;
- servicios notariales — 3.000–10.000 UAH;
- registro del derecho de propiedad — 1.000–2.000 UAH.
El coste total de formalizar la compraventa de una parcela puede oscilar entre el 5 y el 20% del valor de la propia parcela, dependiendo de su precio y las circunstancias de la transacción. El coste de los servicios notariales puede variar según la región y la complejidad del procedimiento.
¿Cómo comprar tierras agrícolas de la manera más eficiente desde el punto de vista financiero? Es importante planificar todos los gastos con antelación y, si es posible, acordar con el vendedor que la valoración se pagará al 50/50.
Conclusión
La reforma del mercado de tierras favorece el desarrollo del sector agrario, permitiendo ejercer el derecho a disponer de la propiedad, así como formar explotaciones de tamaño óptimo. A principios de 2025, ya se han celebrado miles de acuerdos de compraventa en Ucrania, lo que indica una tendencia positiva.
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