Cota de teren este o parte din terenul agricol pe care un cetățean al Ucrainei a primit-o în proprietate în procesul de împărțire a întreprinderilor agricole colective (CAP). Acest articol va fi util proprietarilor de cote care doresc să-și gestioneze partea lor: să o vândă, să o doneze, să o dea în arendă sau să o transmită moștenire. Vom analiza în detaliu cât costă să transferi o cotă de teren și cum să faci acest lucru corect și legal.
Cine are dreptul la o cotă de teren
După ce am stabilit ce este o cotă de teren, merită să aflăm despre deținătorii de drepturi. Dreptul la o cotă de teren îl au foștii membri ai KSP, care au fost incluși în lista anexată la actul de stat privind dreptul de proprietate colectivă asupra terenului, conform Codului Funciar al Ucrainei (
- angajații CAP;
- pensionarii care au lucrat anterior în CAP;
- moștenitorii dreptului la cota de teren.
Dreptul la cotă nu depinde de vechimea în muncă, de indicatorii de producție sau de locul de reședință. Chiar dacă o persoană nu mai lucrează la CAP sau s-a mutat, își păstrează dreptul.
Documente pentru cota de teren
Documentele principale pentru cota de teren sunt:
- certificatul pentru dreptul la cota de teren;
- actul de stat pentru dreptul de proprietate asupra terenului;
- certificatul de moștenire;
- contractul de vânzare-cumpărare, donație, schimb al cotei de teren.
Cum să obțineți o cotă de teren? Trebuie să vă adresați administrației locale cu o cerere corespunzătoare și un pachet de documente.
Citiți și: Semnătura electronică calificată (SEC): ce este și cum să o obțineți
Cât costă să înregistrezi o cotă de teren
Costul înregistrării unei cote de teren constă din mai multe plăți:
- pentru pregătirea documentației tehnice — 500-2000 grivne;
- pentru înregistrarea în cadastrul funciar — 230 grivne;
- pentru înregistrarea dreptului de proprietate — 230 grivne;
- pentru serviciile notariale — 1000-2000 grivne.
În total, procedura va costa între 2-5 mii grivne. În ceea ce privește cât costă o cotă de teren, conform datelor OpenData Bot, prețul mediu de vânzare variază în jurul valorii de 1000$/ha. Prețul este influențat de mărime, configurație, locație, caracteristicile calitative ale solului și cererea pieței. Cele mai scumpe parcele sunt în regiunea Cerkasi, cele mai ieftine în regiunea Jitomir.
Citiți și: Cum a reușit o fermieră să-și finalizeze campania de însămânțare datorită WEAGRO
Cine plătește impozitul pentru cota de teren
Plătitorul este proprietarul. Rata pentru cei care plătesc impozit pentru cota de teren este între 0,3% și 1% din evaluarea monetară normativă, în funcție de locație și destinația terenului (art. 274 din Codul Fiscal). Beneficiază de scutiri la plată:
- persoanele cu dizabilități;
- participanții la ATO/OOS și membrii familiilor acestora;
- proprietarii de terenuri din zonele montane.
Plătesc pensionarii impozit pentru cota de teren? Conform legislației în vigoare, nu. Pentru a beneficia de scutire, trebuie să depună o cerere și documentele justificative la serviciul fiscal.
Citiți de asemenea: Cum să aflați suma impozitului pe teren și cum să-l plătiți
Cum să declarați cota de teren
Deoarece cota de teren este obiect al impozitării, aceasta trebuie declarată. Când și cum să declarați cota de teren:
- la vânzarea cotei în termen de un an de la dobândirea proprietății;
- dacă cota este dată în arendă și se primește venit din chirie;
- la moștenirea cotei sau la donarea acesteia.
Declarația se depune la serviciul fiscal de la locul de reședință până la 1 mai al anului următor celui de raportare. Pentru plata cu întârziere a impozitelor sunt prevăzute amenzi.
Este necesară privatizarea cotei de teren
Privatizarea cotei de teren înseamnă delimitarea acesteia în natură pe teren și obținerea actului de stat pentru dreptul de proprietate privată în locul certificatului. Este necesară privatizarea cotei de teren? Da, acest lucru nu este doar necesar pentru gestionarea deplină a terenului: vânzare, donare, dare în arendă, moștenire. Dacă nu reușiți până la 1 ianuarie 2028, terenul va trece în proprietatea comunală a comunității teritoriale. Puteți privatiza cota gratuit, adresându-vă cu o cerere la administrația locală. La cerere se anexează:
- certificatul pentru cota de teren;
- planul cadastral al terenului;
- documentația tehnică de amenajare funciară;
- pașaportul și codul de identificare.
După aprobarea documentației și înregistrarea dreptului de proprietate, se eliberează Actul de Stat pentru dreptul de proprietate privată asupra terenului.
Cum să vindeți cota de teren
Conform Legii „Privind modificarea unor acte legislative ale Ucrainei referitoare la circulația terenurilor cu destinație agricolă”, începând cu 1 iulie 2021, piața funciară a fost deschisă în Ucraina. Proprietarii au posibilitatea de a vinde cota de teren. Pentru aceasta este necesar:
- Să privatizați terenul și să obțineți Actul de Stat pentru dreptul de proprietate.
- Să vă adresați notarului pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
- Să pregătiți pachetul de documente. Acestea sunt actul de stat pentru teren, extrasul din Cadastrul Funciar de Stat, extrasul din Registrul de Stat al Drepturilor Reale, raportul de evaluare monetară expertă a terenului, documentul privind plata impozitului pe venitul din vânzare.
- Să încheiați contractul de vânzare-cumpărare, să-l semnați și să-l autentificați notarial.
- Să plătiți taxa de stat de 1% și să înregistrați contractul.
După înregistrarea contractului, cumpărătorul devine proprietarul deplin al terenului, iar vânzătorul primește banii. În ceea ce privește posibilitatea de a vinde cota de teren în timpul războiului, acest lucru nu este interzis.
Se poate vinde o cotă de teren dacă este în închiriere
Mulți oameni se întreabă dacă pot vinde cota de teren dacă este în arendă? Da, dar trebuie să respectați procedura prevăzută de legislație și contract. În special, arendașul are drept de preempțiune la cumpărarea cotei. Pentru a vinde cota arendată unei alte persoane, este necesar:
- Să notificați în scris arendașul despre intenția de a vinde cota, specificând prețul și alte condiții de vânzare.
- Să acordați 1 lună pentru luarea deciziei de cumpărare.
- Dacă arendașul a refuzat sau nu a răspuns, puteți încheia contractul cu alt cumpărător.
- Noul proprietar al cotei devine arendator pentru perioada rămasă.
Restul procedurii de vânzare a cotei de teren este aceeași ca și pentru cotele nearendate.
Legislația stabilește competențele arendașului cu privire la cotele luate în arendă. Acesta are dreptul:
- să schimbe terenurile arendate;
- să dea cotele arendate în subarendă;
- să aducă dreptul de arendă ca aport la capitalul social al întreprinderilor;
- să transfere drepturile și obligațiile din contractul de arendă unei alte persoane.
În acest caz, toate drepturile și obligațiile privind cota trec la noul arendaș, iar contractul rămâne în vigoare în condițiile anterioare.
Pentru utilizarea eficientă a terenurilor agricole, fermierii au nevoie de resurse materiale și tehnice – semințe, îngrășăminte, produse de protecție a plantelor. Serviciul WEAGRO permite achiziționarea tuturor celor necesare cu plată amânată.
Cine cumpără cote de teren
Conform legislației, până la 1 ianuarie 2024, cei care cumpărau cote de teren erau doar persoane fizice-cetățeni ai Ucrainei. Suprafața maximă într-o singură mână nu putea depăși 100 ha. Persoanele juridice au dreptul să cumpere teren din 2024 în volum de până la 10 mii ha. Este interzisă achiziționarea de cote de către străini, apatrizi și persoane juridice cu capital străin de peste 50%. Cumpărătorii tipici sunt:
- fermieri și companii agricole pentru extinderea afacerii;
- investitori care investesc în terenuri;
- comunități teritoriale pentru necesități publice.
Înainte de a afla dacă puteți vinde cota de teren, ar trebui să analizați piața și să determinați prețul optim.
Cum să transferați cota de teren
Dacă proprietarul cotei de teren dorește să o transfere gratuit unei alte persoane, poate să o doneze sau să o lase moștenire. Acest lucru permite păstrarea terenului în proprietatea familiei sau a comunității. Pentru a dona cota, se încheie un contract de donație, iar pentru a o lăsa moștenire – se întocmește un testament. Ambele documente necesită autentificare notarială obligatorie. Să analizăm aceste modalități în detaliu.
Se poate dona cota de teren
La întrebarea dacă se poate dona cota de teren, răspunsul este: da. Forma de proprietate nu contează: poate fi atât privată, cât și de stat sau comunală. Contractul de donație a cotei trebuie să conțină următoarele date:
- numărul cadastral, locația, suprafața și destinația terenului;
- informații despre absența restricțiilor privind înstrăinarea cotei;
- documentul care confirmă dreptul de proprietate al donatorului asupra cotei.
Notarul verifică aceste informații și autentifică contractul. Noul proprietar al cotei primește un extras din Registrul drepturilor reale. Nu se plătește impozit pe venit la donarea cotei, dar există un impozit pe donație de 5% (0% pentru gradele 1-2 de rudenie).
Cum să transferați cota de teren fiului sau fiicei
Cel mai simplu mod de a transfera cota de teren fiului sau fiicei este să o donați în timpul vieții sau să o lăsați moștenire. Părinții încheie un contract de donație cu copiii lor, iar în cazul moștenirii – întocmesc un testament în favoarea acestora. Dacă nu există testament, copiii moștenesc cota în condiții generale ca moștenitori de primul rang. Algoritmul de transfer al cotei de teren este următorul:
- Obțineți certificatul de moștenitor de la notar.
- Înregistrați dreptul de proprietate asupra cotei de teren în Registrul drepturilor reale.
- Comandați emiterea unui nou Act de Stat pe numele dumneavoastră.
Donarea și moștenirea cotei sunt scutite de impozitul pe venit. Dar la acceptarea moștenirii se plătește un impozit de 5% din valoarea cotei (0% pentru gradele 1-2 de rudenie).
Ce documente sunt necesare pentru transferul cotei de teren
Așadar, documentele necesare pentru transferul cotei de teren sunt:
- actul de stat pentru dreptul de proprietate asupra terenului (cota);
- certificatul pentru dreptul la cota de teren – dacă există;
- pașaportul și codul de identificare al proprietarului și noului proprietar;
- documentul-bază pentru transfer (contract de donație, certificat de moștenitor);
- extras din Cadastrul Funciar de Stat;
- documentul privind plata impozitelor și taxelor.
Suplimentar, pot fi necesare acordul autorității tutelare (dacă printre părți sunt minori sau persoane incapabile), acordul celuilalt soț, certificate privind absența datoriilor la plata arendei etc. Pentru lista completă a documentelor necesare, este mai bine să vă adresați unui notar sau unui jurist specializat în probleme funciare.
Concluzie
Pentru a dispune de cota de teren, trebuie să respectați procedurile prevăzute de lege. Vânzarea, donarea, moștenirea și arendarea cotei necesită înregistrarea juridică corespunzătoare a drepturilor asupra terenului. Prin urmare, nu ar trebui să neglijați ajutorul profesioniștilor – notari, specialiști în amenajare funciară, juriști.
Fermele care arendează terenuri pot lucra mai eficient pământul datorită instrumentelor financiare moderne. Serviciul de finanțare agricolă WEAGRO permite achiziționarea materialelor necesare cu plată amânată, ceea ce ajută la efectuarea la timp a tuturor lucrărilor agricole.
