Deschiderea pieței terenurilor agricole a devenit una dintre reformele cheie ale sectorului agricol ucrainean. Aceasta a oferit fermierilor oportunitatea de a-și exercita dreptul de proprietate, de a dezvolta strategii de investiții pe termen lung și de a-și planifica dezvoltarea fermelor într-un orizont mai larg. Cu toate acestea, în ciuda avantajelor evidente, noile condiții creează și noi provocări – în primul rând financiare. Cea mai dificilă întrebare cu care se confruntă astăzi fermele este dacă este posibil și, mai important, dacă este fezabil să finanțeze răscumpărarea terenurilor din venitul operațional al producției agricole.
Practica țărilor din Europa Centrală și de Est, care au parcurs anterior o cale similară de transformare a pieței funciare, demonstrează o tendință clară: după deschiderea pieței, valoarea terenurilor agricole crește rapid și sistematic. Polonia, Lituania, Letonia, România – în fiecare dintre aceste țări, prețul pe hectar a crescut de 3-5 ori în decurs de 8-12 ani. Din acest motiv, construirea unor modele economice realiste pentru Ucraina necesită luarea în considerare a acestei dinamici ca premisă de bază.
Condițiile inițiale ale modelării
Pentru a evalua posibilitatea răscumpărării fondului funciar de către o fermă, s-a luat în considerare un scenariu ipotetic, dar foarte tipic:
- suprafața totală a fondului funciar – 1000 de hectare;
- răscumpărare anuală – 100 de hectare pe parcursul a 10 ani;
- valoarea inițială a terenului – 1500 de dolari pe hectar;
- valoarea finală – 7000 de dolari pe hectar;
- rata de arendă crește de la 150 la 270 de dolari pe hectar;
- venitul operațional net în primul an – 300 de dolari pe hectar.
Acești parametri corespund previziunilor de dezvoltare a pieței și reflectă cu precizie ridicată dinamica probabilă a valorii terenurilor în Ucraina în următorul deceniu. Toate țările europene au trecut prin procese similare după deschiderea pieței: piața devenea inițial accesibilă, dar rapid dobândea caracteristici de deficit, iar terenul – caracteristici de activ cu statut și capital intensiv.
Creșterea valorii terenului: cauze economice
Creșterea activă a valorii terenului nu este un fenomen unic pentru Ucraina. Este o reacție standard a pieței la combinația a trei factori cheie:
- Ofertă limitată. Terenul nu poate fi mărit, spre deosebire de echipamente sau capacități de producție.
- Cerere stabilă. Chiar și în anii de criză, cererea de teren rămâne stabilă sau crește.
- Atractivitate investițională. Terenul este unul dintre cele mai sigure active cu o creștere previzibilă a valorii pe termen lung.
Ca rezultat, valoarea hectarului crește mai rapid decât crește rentabilitatea agrobusiness-ului operațional. Acesta este un factor fundamental care determină modelul economic al răscumpărării terenului.
Rata de arendă ca factor de reducere a venitului operațional
Creșterea chiriei este, de asemenea, un element structural al funcționării pieței. Pe măsură ce valoarea terenului crește, rata de arendă se adaptează în mod natural. În model, aceasta crește de la 150 la 270 de dolari în decurs de 10 ani. Deși creșterea pare graduală, impactul său asupra economiei fermei este semnificativ:
- profitul net pe hectarele arendate scade în fiecare an;
- costurile totale cresc indiferent de randament sau conjunctura pieței;
- creșterea ponderii hectarelor proprii nu compensează acest efect, deoarece costul răscumpărării crește mult mai rapid.
Astfel, fermierul ajunge într-o situație în care chiar și creșterea proprietății funciare nu îmbunătățește capacitatea sa de a finanța răscumpărarea ulterioară.
Dinamica economică a modelului
Analiza arată o imagine matematică clară:
- în primul an, fermierul obține un excedent de aproximativ 165.000 de dolari;
- în al doilea an, excedentul scade la 108.000 de dolari;
- în al treilea an – la 54.000 de dolari;
- în al patrulea an, balanța se apropie de zero.
Începând cu al cincilea an, modelul trece într-o pierdere stabilă, care crește în fiecare an.
În al zecelea an, deficitul de fonduri pentru răscumpărare ajunge la peste 250.000 de dolari, iar decalajul total pe 10 ani depășește 585.000 de dolari.
Aceste rezultate demonstrează: valoarea terenului se scumpește mai rapid decât ferma poate genera profit operațional net.
Venit operațional: resursa este insuficientă
Venitul operațional net de 300 de dolari pe hectar ia în considerare costurile tipice de producție, dar nu include o serie de factori importanți cu care fermierul se confruntă în viața reală:
- cheltuieli personale și sociale ale familiei,
- cheltuieli medicale,
- formarea rezervelor pentru recoltă slabă și forță majoră,
- cheltuieli gospodărești neplanificate,
- impactul fluctuațiilor prețurilor la combustibil, materiale și logistică.
Dacă deja în modelul curățat de aceste costuri reale apare un deficit de peste jumătate de milion de dolari, atunci în condiții practice decalajul va fi și mai mare. Aceasta înseamnă că profitul operațional din producția agricolă nu poate servi ca sursă de finanțare pentru răscumpărarea fondului funciar.
Răscumpărarea terenului ca investiție: altă logică și alte reguli
Din punct de vedere al economiei activelor, terenul agricol are caracteristica unui obiect de investiții, nu a unei resurse de producție. Acesta este:
- puțin lichid pe termen scurt,
- intensiv în capital,
- sensibil la factori macroeconomici,
- are o creștere previzibilă a valorii pe termen lung,
- nu afectează direct procesul operațional zilnic.
Aceasta înseamnă că răscumpărarea terenului este un proiect de investiții care necesită un buget separat, un model financiar și surse de finanțare. Nu poate fi finanțat din venitul operațional care asigură funcționarea fermei.
Combinarea fluxurilor de investiții și operaționale creează riscuri semnificative:
- reducerea lichidității,
- creșterea vulnerabilității financiare,
- decalaje de numerar,
- amenințarea întreruperii ciclurilor de producție,
- deteriorarea suportului tehnic,
- potențiala pierdere a stabilității financiare.
Astfel de riscuri pot duce la o situație în care ferma pierde atât posibilitatea de a răscumpăra terenul, cât și stabilitatea producției agricole.
Schimbarea structurală a pieței agricole: formarea a două clase de afaceri
Astfel, deschiderea pieței terenurilor agricole schimbă treptat nu doar regulile de investiții, ci și structura generală a economiei agricole. Pe piață se formează două clase diferite de afaceri legate de teren: afaceri de investiții, concentrate pe valoarea de capital a activului și venitul din chirie, și afaceri agricole operaționale, care lucrează cu randamentul, eficiența operațională și fluxul de numerar anual. Singurul lor punct de contact sunt relațiile de chirie, dar natura economică a acestor afaceri diferă semnificativ. Abordarea investițională este orientată spre un orizont lung și se măsoară prin creșterea valorii activului, în timp ce cea operațională necesită decizii rapide, lichiditate și adaptabilitate la riscurile pieței. Combinarea acestor două logici într-un singur subiect creează conflicte sistemice de interese, crește riscurile și contrazice efectiv natura economică a afacerilor agricole. Din acest motiv, deschiderea pieței funciare separă funcțiile proprietarului de teren și operatorului agrobusiness-ului, formând două modele economice paralele dar interconectate.
Întrebări strategice care apar în fața fermierilor
Deoarece producția agricolă nu poate asigura finanțarea completă a răscumpărării terenului, apar întrebări fundamentale:
- Este oportun să se utilizeze creditarea bancară și care instrumente sunt cele mai sigure?
- Se pot atrage investitori păstrând controlul asupra fermei?
- Care modele de parteneriat sunt fezabile și care prezintă riscuri?
- Este fiecare investitor util, sau există categorii de investitori a căror cooperare poate reprezenta o amenințare pentru stabilitatea financiară și controlul asupra fermei?
- Cum se pot combina optimal diferite surse de finanțare?
- Cum se poate construi un model financiar care să permită păstrarea fondului funciar și asigurarea stabilității afacerii operaționale?
Concluzie
Modelul economic de finanțare a răscumpărării terenului din profitul operațional al producției agricole este financiar nejustificat. Acesta demonstrează nu doar lipsa resurselor, ci și un nivel ridicat de risc pentru fermă. Răscumpărarea fondului funciar trebuie considerată ca un proiect de investiții separat cu propria logică, buget și surse de finanțare. Amestecarea fluxurilor operaționale și de investiții creează amenințări semnificative pentru stabilitatea agrobusiness-ului și contrazice natura dezvoltării fermei.
În următorul articol vor fi examinate în detaliu opțiunile de atragere a finanțării – de la produse bancare și programe de stat până la investitori privați și instituționali. Se va face o analiză a avantajelor, riscurilor și mecanismelor lor de menținere a controlului asupra fermei. De asemenea, veți primi răspunsuri la toate întrebările menționate mai sus.
