De ce problema răscumpărării cotelor a devenit critică pentru agrobusiness
Astăzi ajungem la ce trebuie să facă un fermier dacă economiile proprii nu sunt suficiente pentru răscumpărarea terenurilor agricole, numărul celor care doresc să vândă terenuri crește din cauza creșterii treptate a prețului și trebuie să se decidă asupra unei strategii de păstrare a băncii de terenuri, fără de care existența ulterioară a agrobusiness-ului devine imposibilă.
De fapt, în prezent există doar câteva opțiuni care pot ajuta la realizarea acestui lucru. Vom explica în detaliu avantajele și dezavantajele fiecăreia în acest articol.
Opțiunile principale pentru păstrarea băncii de terenuri
- Atragerea creditelor bancare pentru achiziționarea terenurilor agricole cu gajarea acestora.
- Atragerea unui partener sub forma unei companii de investiții care va găsi un investitor pentru achiziționarea terenurilor agricole de la deținătorul dvs. de cote.
- Atragerea fondurilor de investiții de la cercul apropiat (prieteni, rude, cunoștințe etc.) care sunt gata să investească în terenul cultivat de fermier.
Opțiunea 1. Credit bancar pentru cumpărarea terenului cu gaj
De ce această opțiune pare simplă doar la prima vedere
Să începem cu prima opțiune, care poate părea cea mai simplă. În realitate, lucrurile arată puțin diferit. Băncile abia încep să ia în considerare posibilitatea unui astfel de credit, deoarece până nu demult opțiunea de a credita terenuri agricole părea un risc total.
Cu toate acestea, în 2025 au început să funcționeze programe pentru achiziționarea terenurilor agricole cu gaj special pentru fermele care le cultivă. Cel puțin, se știe despre existența unui astfel de program într-una dintre bănci și despre pregătirea unor programe similare de către alte instituții financiare.
Condițiile inițiale ale modelului (exemplu pentru o cotă)
Pentru a calcula această opțiune, vom lua parametrii de bază conform cărora băncile pot acorda credite astăzi, folosind exemplul achiziționării unei cote de 2 hectare.
Fermierul cultivă 2 hectare de teren. Prețul de piață este de 2.500 de dolari SUA per hectar, valoarea totală a terenului fiind de 5.000 de dolari. Programul de credit prevede un avans de 20% (1.000 de dolari) și un credit de 4.000 de dolari pe o perioadă de 7 ani cu o dobândă anuală de 7%. Principalul creditului este rambursat în părți egale – câte 1/7 în fiecare an, iar dobânda se calculează anual la soldul restant. În plus, se plătește un comision unic băncii de 1%.
Arenda până la răscumpărare și dinamica costurilor
Până la răscumpărare, fermierul a folosit terenul în condiții de arendă, plătind 200 de dolari pe an pentru 2 hectare. Este important de menționat că în decurs de 7 ani, rata de arendă, conform unui scenariu realist, crește de aproximativ 1,8 ori – până la 360 de dolari pe an.
Economia operațională: precizare cheie
Venitul operațional net al fermierului este de 300 de dolari per hectar pe an. Este fundamental important: acesta este deja venitul după plata arendei.
Când un fermier cumpără terenul, componenta de închiriere nu dispare din economie. Ea încetează să mai fie o cheltuială externă și se transformă într-un flux de numerar intern, pe care fermierul efectiv „și-l plătește sieși” și îl poate direcționa către serviciul datoriei.
Astfel, după răscumpărare, potențialul operațional de pe 2 hectare nu este de 600 de dolari, ci de 600 de dolari plus componenta de arendă, care crește în timp.
Povara creditului și costul real al fondurilor
În condițiile date, plata anuală către bancă (principalul plus dobânda) în primul an este de aproximativ 851 de dolari, scăzând treptat până la aproximativ 611 dolari în al șaptelea an.
În total, pe parcursul a 7 ani, fermierul plătește băncii 4.000 de dolari principal și 1.120 de dolari dobândă, iar luând în considerare comisionul – aproximativ 1.160-1.170 de dolari suprapreț net pentru utilizarea fondurilor de credit.
Aceasta este „prețul financiar al creditului”, care nu crește randamentul, nu reduce costurile și nu generează venituri operaționale.
Comparație cu arenda: povara suplimentară reală
O comparație corectă arată astfel: la cumpărare, fermierul economisește chiria, dar în schimb primește o plată bancară. Prin urmare, sarcina suplimentară reală asupra activității operaționale este diferența dintre plata către bancă și componenta de închiriere „internă”, care rămâne în gospodărie.
În primii ani, această diferență este cea mai mare, în anii următori – scade treptat, dar rămâne negativă pe toată durata creditului. Chiar și ținând cont de faptul că rata de arendă crește până la 360 de dolari pe an și funcționează în favoarea fermierului ca resursă suplimentară, în total pe parcursul a 7 ani, fermierul este forțat să finanțeze aproximativ 3.160 de dolari de povară suplimentară de numerar din alte surse – alte câmpuri, alte activități sau rezerve de lichiditate.
Aceasta este răspunsul la întrebarea ce povară creează creditul în comparație cu alternativa arendei.
Creșterea valorii terenului: avantajos din punct de vedere investițional, dar nu ajută la plata creditului
Desigur, trebuie luată în considerare creșterea valorii terenului. Conform unui scenariu moderat optimist, în decurs de 7-10 ani, valoarea terenului va crește până la 8.000 de dolari per hectar. Aceasta înseamnă că 2 hectare, cumpărate cu 5.000 de dolari, pot valora aproximativ 16.000 de dolari.
Totuși, aspectul fundamental este că această rentabilitate nu este realizată în bani și nu ajută la deservirea creditului. Din contra, fermierul finanțează efectiv creșterea viitoare a valorii activului din lichiditatea operațională curentă.
Aceasta subliniază ideea cheie: achiziționarea terenurilor agricole este o investiție, și a o face exclusiv din fonduri operaționale este o greșeală care pe termen mediu poate deveni fatală pentru producătorul agricol.
Opțiunea 2. Companie de investiții și investitor pentru răscumpărarea cotelor
Neîncredere și teamă de „acaparare a terenurilor”
Având în vedere existența, încă relativ recentă, a cazurilor de așa-numită „acaparare a terenurilor”, când cineva resemna contractele de închiriere care expirau și apoi crea intenționat probleme fermierului, interacțiunea cu companiile de investiții provoacă adesea neîncredere. De aceea, este important să se explice diferența dintre un investitor profesionist și schemele speculative.
Cine sunt participanții la tranzacție după deschiderea pieței funciare
După deschiderea pieței funciare au apărut trei grupuri de participanți.
Cumpărătorul – o persoană care investește fonduri în terenuri agricole ca activ pentru a obține venit pasiv sub formă de arendă și a aștepta creșterea valorii terenului. Nu are legătură cu producția agricolă.
Vânzătorul – de obicei o persoană în vârstă care dorește să vândă cota la prețul pieței și nu se implică în detalii juridice.
Arendașul – fermierul care are drept preferențial de răscumpărare a cotei și este interesat în păstrarea băncii de terenuri.
De ce fără un intermediar profesionist tranzacția este aproape imposibilă
Fiecare dintre participanți trăiește într-un context diferit, și fără un intermediar profesionist care poate verifica nuanțele juridice, organiza acțiunile notariale și asigura continuarea contractelor de arendă, o astfel de tranzacție adesea nu are loc.
Aceasta a fost baza creării pieței de terenuri agricole „Dobrozem” – transparență maximă, viteză și siguranță pentru toate părțile.
De ce „acapararea prin cumpărarea de acțiuni” este neeconomică
Răscumpărarea cotelor cu scopul presiunii ulterioare asupra fermierului este nerentabilă economic din cauza costului ridicat de achiziție a terenului în comparație cu costurile de resemnare a contractelor de arendă. În plus, noul proprietar este interesat în continuarea arendei, nu în conflicte.
Astfel, atragerea unui partener de investiții de încredere permite păstrarea băncii de terenuri fără o povară directă asupra lichidității fermei.
Opțiunea 3. Investiții de la cercul apropiat
Această opțiune este de asemenea utilizată, dar are limitări. Pe de o parte, permite păstrarea terenului fără credite. Pe de altă parte – este limitată de volumul fondurilor disponibile și adesea creează riscuri de conflicte interne, revizuirea plății de arendă sau cereri de răscumpărare inversă a terenului.
Concluzie
Fiecare dintre opțiunile descrise are propriul model financiar, avantajele și dezavantajele sale. Sarcina cheie a fermierului nu este doar să răscumpere terenul, ci să o facă astfel încât să nu distrugă lichiditatea operațională a fermei.
Exact echilibrul dintre logica investițională și sustenabilitatea operațională zilnică determină dacă banca de terenuri va deveni fundamentul dezvoltării sau sursa presiunii financiare.
Să continuăm discuția în direct
Piața funciară este deja deschisă, și pentru mulți fermieri problema păstrării băncii de terenuri trece din teorie în practică. Există opțiuni, dar fiecare dintre ele are consecințele sale asupra lichidității, arendei și sustenabilității financiare a fermei. De aceea astfel de decizii este mai bine să nu le luați singur.
Invităm fermierii să participe la întâlnirea online „Strategia de păstrare a bazei funciare pentru fermier după deschiderea pieței funciare”, unde vom vorbi despre scenarii reale, modele de lucru și greșeli tipice, fără teorie complicată.
- 24 februarie 2026
- 17:00 (ora Kievului)
- Online, ZOOM
Întâlnirea este organizată de serviciul online WEAGRO și piața „Dobrozem”.
Înregistrare – urmând linkul: https://forms.gle/UVWiKuXFmYiMa2BL8
Urmăriți anunțurile pe rețelele sociale WEAGRO și „Dobrozem”.
