Deschiderea pieței funciare și noile reguli ale jocului
În 2021, în Ucraina a avut loc un eveniment care a schimbat pentru totdeauna relațiile dintre fermier și proprietarul de acțiuni — s-a deschis piața terenurilor agricole. Ceea ce se construise anterior timp de 30 de ani pe înțelegeri obișnuite și încredere, a necesitat o regândire completă.
În paralel cu deschiderea pieței, a început să funcționeze o platformă mare, „Dobrozem”, care a devenit un intermediar profesionist între fermieri, proprietari de cote-părți și investitori.
Regândirea strategiei funciare a fermierului
Patru ani de experiență de funcționare a pieței (o parte semnificativă — în condiții de război) au demonstrat: deschiderea pieței schimbă nu doar procedurile, ci și modelul însuși al relațiilor funciare.
Apare o nouă clasă de proprietari de terenuri — investitorii, care nu se ocupă cu agricultura, ci urmăresc o chirie stabilă și păstrarea valorii terenului. Abordarea lor diferă de cea a vechii generații de acționari, prin urmare fermierul va trebui să construiască un model complet diferit de colaborare.
Merită ca fermierul să cumpere acțiuni?
Pentru asigurarea producției — cel mai adesea nu. Cumpărarea de terenuri este scumpă, consumă capital de lucru și rar este justificată economic.
Ca investiție — da, dar cu nuanțe:
— terenul pe care îl lucrezi este psihologic mai dificil de vândut;
— terenul din afara masivului tău este mai ușor de considerat ca activ de investiție;
— dacă există relații bune cu acționarii, uneori se poate cumpăra la un preț acceptabil.
Situația tipică: de ce fermierii vând terenurile pe care le-au cumpărat anterior
Mulți chiriași, după deschiderea pieței, au răscumpărat activ cotele-părți, temându-se de apariția concurenților. Dar, odată cu creșterea numărului de oferte și a prețului, a devenit mai dificil să mențină capitalul circulant. Drept urmare, fermierii apelează la „Dobrozem” cu rugămintea de a găsi un investitor pentru a restabili lichiditatea. Cota răscumpărată din banca de terenuri este adesea mică, iar presiunea asupra finanțelor este semnificativă.
Ce se întâmplă cu piața acum
În 4 ani s-au vândut doar aproximativ 4% din terenurile agricole — oamenii vând doar atunci când au cu adevărat nevoie de bani. Majoritatea așteaptă un preț mai bun.
Aceasta înseamnă că de îndată ce situația economică se va stabiliza, piața se poate activa brusc. Și atunci numărul acționarilor care vor să vândă terenuri va începe să crească rapid. Arendașii trebuie să fie pregătiți pentru aceasta chiar acum.
Ce să facă fermierul în continuare
Cum să păstrați banca de terenuri? Merită să pregătiți o strategie de cumpărare? Cum se vor schimba relațiile de arendă?
În părțile următoare va fi o analiză mai detaliată a scenariilor reale, modelelor, riscurilor și oportunităților pentru producătorii agricoli.
