Întrebarea cum să vinzi o cotă de teren îi preocupă astăzi pe mulți fermieri ucraineni. Odată cu deschiderea pieței au apărut noi oportunități pentru gestionarea parcelelor agricole.
În acest articol vom examina etapele principale ale încheierii contractului, documentele necesare, obligațiile fiscale și alte aspecte importante de luat în considerare. Aceste informații vor fi utile pentru agricultori, fermieri și proprietarii de cote care intenționează să încheie un contract de cumpărare-vânzare.
Cumpărarea-vânzarea unei parcele de teren: pașii principali
Procesul de cumpărare-vânzare are o secvență clară de acțiuni. Să examinăm pașii principali:
- Pregătirea — determinarea documentelor necesare pentru vânzarea parcelei de teren, verificarea existenței numărului cadastral.
- Verificarea sarcinilor și restricțiilor — este necesar să vă asigurați că nu există interdicții de înstrăinare, arestări.
- Înregistrarea numărului cadastral — trebuie să vă adresați unei organizații de amenajare teritorială pentru elaborarea documentației tehnice.
- Determinarea prețului — până în 2030 valoarea nu poate fi mai mică decât evaluarea monetară normativă.
- Verificarea dreptului de preempțiune al locatarului — în acest caz, chiriaşul poate cumpăra parcela primul.
- Alegerea notarului — contractul necesită autentificare, prin urmare merită să găsiți din timp un specialist.
- Încheierea contractului — după pregătirea tuturor documentelor și efectuarea verificărilor necesare.
- Înregistrarea de stat a dreptului de proprietate — după semnare.
Cum să vinzi o parcelă de teren agricol cât mai rapid posibil? Este important să aveți toate documentele în regulă încă înainte de a începe căutarea cumpărătorului. Cei care se întreabă cum să vândă o cotă trebuie să țină cont de o serie de condiții importante, inclusiv cerința respectării prețului minim de vânzare.
Documentele pentru vânzarea parcelei de teren trebuie să fie pregătite cu atenție din timp. Acest lucru va accelera semnificativ procesul și va ajuta să evitați întârzierile la înregistrarea contractului.
Fermierii care au nevoie de sprijin financiar pentru dezvoltarea afacerii ar trebui să acorde atenție posibilităților serviciului nostru online WEAGRO. Oferim plata în rate pentru agricultură, care poate deveni un instrument important pentru asigurarea stabilității în timpul extinderii băncii de terenuri.
Ce documente sunt necesare pentru vânzarea și cumpărarea de teren
Să examinăm exact ce documente pentru vânzarea parcelei de teren sunt necesare.
Pentru vânzător:
- pașaportul cetățeanului Ucrainei;
- numărul de înregistrare al cartelei de evidență a contribuabilului (codul de identificare);
- documentul care confirmă dreptul de proprietate asupra parcelei de teren (actul de stat, certificatul de proprietate, contractul de cumpărare-vânzare etc.);
- extrasul din Cadastrul Funciar de Stat (CFS);
- extrasul din Registrul de Stat al Drepturilor Reale asupra Bunurilor Imobile;
- extrasul privind evaluarea monetară normativă a parcelei de teren;
- raportul de evaluare monetară expertă a parcelei de teren;
- acordul soțului/soției autentificat notarial pentru vânzare (dacă parcela a fost achiziționată în căsătorie);
- contractul de închiriere (dacă parcela de teren este în închiriere).
Pentru cumpărător:
- pașaportul cetățeanului Ucrainei;
- numărul de înregistrare al cartelei de evidență a contribuabilului;
- documentele care confirmă sursele de proveniență a fondurilor;
- acordul soțului/soției autentificat notarial pentru cumpărare.
Documentele pentru vânzarea parcelei de teren trebuie să fie actuale și valabile la momentul încheierii contractului. Extrasele din registre și cadastru sunt valabile timp de 3 luni de la data obținerii lor.
Alegerea notarului
Autentificarea notarială a contractelor se efectuează la locul amplasării parcelei de teren sau la locul înregistrării uneia dintre părți.
La alegerea notarului, merită să luați în considerare:
- experiența în înregistrarea contractelor cu bunuri imobile, în special terenuri agricole;
- recenziile despre muncă;
- comoditatea amplasării biroului.
Costul serviciilor notarului se compune din:
- Taxa de stat — 1% din valoarea contractului.
- Plata pentru servicii suplimentare de natură juridică.
- Asigurarea tehnică.
Costul total al serviciilor notarului poate fi de la 3.000 la 10.000 de grivne, în funcție de prețul parcelei și regiunea.
Cum să vinzi terenul corect și în siguranță? Este necesar să alegeți un notar experimentat care se specializează în chestiuni funciare. Acest lucru garantează efectuarea corectă a verificărilor și va ajuta să evitați problemele în viitor.
Pentru cei care se întreabă cum să cumpere teren agricol, este important să știe că notarul înainte de autentificarea contractului va verifica nu doar documentele, ci și conformitatea cumpărătorului cu cerințele legislației privind posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate.
Particularitățile evaluării terenului
Există două tipuri principale de evaluare a terenului:
- evaluarea monetară normativă (EMN) — se stabilește conform metodologiei Cabinetului de Miniștri al Ucrainei ținând cont de caracteristicile solului, amplasarea parcelei și alți factori;
- evaluarea monetară expertă — se efectuează de către evaluator pe baza valorii de piață a terenului.
Cum să vinzi rapid terenul cu beneficiul maxim? Conform legislației, până la 1 ianuarie 2030 prețul parcelelor agricole, delimitate în natură proprietarilor de cote, nu poate fi mai mic decât evaluarea lor monetară normativă.
Pentru determinarea valorii reale de piață se recomandă comandarea unei evaluări experte chiar și în cazurile când legea nu o cere. Acest lucru va permite stabilirea justificată a prețului și evitarea pretențiilor din partea organelor fiscale privind subevaluarea prețului.
Raportul de evaluare este valabil timp de șase luni, prin urmare merită să planificați efectuarea mai aproape de data încheierii contractului.
Autorizația pentru cumpărarea și vânzarea de teren
Din 1 iulie 2021 în Ucraina a fost ridicat moratoriul asupra vânzării terenurilor agricole. Cu toate acestea, există anumite restricții și cerințe pentru cumpărarea-vânzarea.
Conform legislației, pot dobândi dreptul de proprietate:
- cetățenii Ucrainei;
- persoanele juridice din Ucraina, create și înregistrate conform legislației Ucrainei, ai căror participanți sunt doar cetățeni ai Ucrainei, statul sau comunitățile teritoriale;
- comunitățile teritoriale;
- statul.
Străinilor le este interzis să cumpere terenuri agricole până la organizarea unui referendum. De asemenea, există categorii de persoane cărora le este categoric interzis să dobândească dreptul de proprietate asupra acestor terenuri, în special:
- Persoanele juridice ai căror beneficiari sunt cetățeni ai statului agresor.
- Persoanele care aparțin organizațiilor teroriste.
- Persoanele juridice cu state străine în componența participanților.
- Persoanele juridice înregistrate în zone offshore.
Cum să vinzi teren agricol conform legislației? Înainte de încheierea contractului, notarul este obligat să verifice conformitatea dobânditorului cu cerințele stabilite, inclusiv privind dimensiunile limită ale parcelelor care pot fi în proprietatea unei persoane (suprafața totală nu poate depăși 10.000 de hectare).
Destinația terenului care se vinde
Terenurile agricole au particularitățile și restricțiile lor privind utilizarea.
Acestor parcele le aparțin:
- terenurile agricole (arabil, plantații perene, fânețe, pășuni, pârloage);
- terenurile neagricole (drumuri și trecători, fâșii forestiere de protecție și alte plantații similare, terenuri sub clădiri gospodărești și curți, terenuri de conservare temporară etc.).
Întrebarea dacă se poate vinde o cotă și schimba destinația ei îi preocupă pe mulți proprietari de teren. După achiziționarea parcelei, noul proprietar într-adevăr are dreptul să inițieze schimbarea destinației acesteia, însă acest lucru necesită respectarea strictă a procedurilor stabilite de legislație.
Dacă vă interesează cum să vinzi o parcelă de teren agricol, este important să rețineți: la încheierea contractului de cumpărare-vânzare trebuie să indicați destinația acesteia conform documentelor existente. Dacă utilizarea efectivă a terenului nu corespunde celei declarate, acest lucru poate duce la amenzi sau alte consecințe juridice.
Absența restricțiilor
Înainte de încheierea contractului de cumpărare-vânzare este necesar să vă asigurați de absența oricăror restricții care pot împiedica realizarea tranzacției.
Algoritmul de verificare:
- obținerea extrasului din Registrul de Stat al Drepturilor Reale asupra Bunurilor Imobile, care conține informații despre sarcini (arestări, ipoteci, interdicții de înstrăinare);
- verificarea datelor din Cadastrul Funciar de Stat pentru existența restricțiilor în utilizarea parcelei de teren;
- verificarea informațiilor în Registrul Unic al Hotărârilor Judecătorești după numărul cadastral al parcelei de teren pentru existența litigiilor judiciare;
- obținerea informațiilor din Registrul de Stat al Sarcinilor Bunurilor Mobile (dacă pe parcelă există obiecte imobile);
- verificarea existenței datoriilor la impozitul pe teren.
Cum să vinzi teren în cote fără riscuri? În primul rând este necesar să vă asigurați că parcela nu se află sub interdicția de înstrăinare. Atenție specială trebuie acordată faptului că, conform legislației, cotele situate pe teritoriile temporar ocupate pot fi doar transmise prin moștenire.
Se poate vinde o cotă de teren dacă este în închiriere
Răspunsul la această întrebare este pozitiv, dar ținând cont de particularitățile stabilite de legislație.
Etapele principale, cum să vinzi o cotă de teren dacă este în închiriere:
- Proprietarul trebuie să anunțe în scris locatarul despre intenția de a vinde parcela cu indicarea prețului și a altor condiții de vânzare.
- Notificarea se trimite prin scrisoare recomandată cu descrierea conținutului sau se înmânează personal sub semnătură.
- Locatarul are 30 de zile de la momentul primirii notificării pentru a lua decizia de cumpărare.
- Dacă locatarul refuză dreptul de preempțiune sau nu oferă răspuns în termen de 30 de zile, proprietarul poate vinde parcela altei persoane la un preț nu mai mic decât cel propus.
Răscumpărarea parcelei de teren care se află în închiriere poate fi efectuată cu acordul părților chiar și înainte de expirarea termenului contractului de închiriere. În acest caz, contractul încetează din momentul trecerii dreptului de proprietate la locatar.
Impozitele la cumpărarea-vânzarea de teren agricol
Vânzătorul plătește impozitul pe veniturile din vânzarea parcelei de teren. Cotele depind de numărul operațiunilor de vânzare pe parcursul anului și termenul de deținere:
- 0% IRPF și 0% taxă militară se aplică la prima vânzare în cadrul anului calendaristic, cu condiția ca proprietarul să fi deținut parcela mai mult de 3 ani (excepție — moștenitorii);
- 5% IRPF și 1,5% taxă militară se plătesc în cazul celei de-a doua vânzări pe parcursul anului;
- 18% IRPF și 1,5% taxă militară se calculează începând cu a treia vânzare și fiecare următoare în cadrul unui an calendaristic.
Baza de impozitare se determină ca prețul indicat în contractul de cumpărare-vânzare, dar nu mai mic decât evaluarea expertă.
Cumpărătorul plătește:
- Taxa de stat — 1% din prețul contractului.
- Plata pentru serviciile notarului.
- Plata pentru introducerea datelor în registre.
Suma totală a impozitelor la vânzarea unei parcele de teren agricol poate constitui de la 0 la 20,5% din valoarea parcelei, în funcție de circumstanțe.
Orice operațiune de înstrăinare a terenului necesită o abordare atentă, deoarece în procesul de înregistrare a documentelor este important să se țină cont de toate nuanțele juridice ale vânzării parcelei de teren: impozite, înregistrarea dreptului de proprietate și alte proceduri obligatorii care influențează costurile finale.
Costul înregistrării cumpărării-vânzării unei parcele de teren
Costul total al înregistrării cumpărării-vânzării unei parcele de teren agricol include mai multe componente.
Cheltuielile vânzătorului:
- obținerea extrasului din Cadastrul de Stat — 92 grivne;
- obținerea extrasului din Registrul de Stat al Drepturilor Reale asupra Bunurilor Imobile — 47 grivne;
- evaluarea monetară expertă — 2.000–4.000 grivne;
- impozitul pe veniturile persoanelor fizice — 0–18% din prețul de vânzare;
- taxa militară — 0–1,5% din prețul de vânzare.
Cheltuielile cumpărătorului:
- taxa de stat — 1% din prețul contractului;
- serviciile notarului — 3.000–10.000 grivne;
- înregistrarea dreptului de proprietate — 1.000–2.000 grivne.
Costul total al înregistrării cumpărării-vânzării unei parcele de teren poate constitui de la 5 la 20% din valoarea parcelei însăși, în funcție de prețul acesteia și circumstanțele tranzacției. Costul serviciilor notarului poate varia în funcție de regiune și complexitatea procedurii.
Cum să cumperi teren agricol cât mai eficient din punct de vedere financiar? Este important să planifici din timp toate cheltuielile și, dacă este posibil, să te înțelegi cu vânzătorul că evaluarea va fi plătită 50/50.
Concluzie
Reforma pieței funciare contribuie la dezvoltarea sectoarului agrar, permițând realizarea dreptului de a dispune de proprietate, precum și formarea utilizărilor de teren optime ca dimensiune. La începutul anului 2025 în Ucraina au fost încheiate deja mii de contracte de cumpărare-vânzare, ceea ce demonstrează o tendință pozitivă.
Pentru succesul agrobusinessului este important să planifici eficient resursele financiare. Serviciul nostru online WEAGRO oferă plata în rate pentru agrobusiness, care permite agricultorilor să utilizeze instrumente moderne pentru dezvoltarea gospodăriilor lor în timpul achiziționării de terenuri.
