Το ζήτημα του πώς να πουλήσει κανείς ένα αγροτεμάχιο απασχολεί σήμερα πολλούς Ουκρανούς αγρότες. Με το άνοιγμα της αγοράς, έχουν προκύψει νέες ευκαιρίες για τη διάθεση γεωργικών εκτάσεων.
Σε αυτό το άρθρο θα εξετάσουμε τα βασικά στάδια σύναψης της συμφωνίας, τα απαραίτητα έγγραφα, τις φορολογικές υποχρεώσεις και άλλα σημαντικά ζητήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη. Αυτές οι πληροφορίες θα είναι χρήσιμες για αγρότες, καλλιεργητές και ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων που σκοπεύουν να συνάψουν σύμβαση αγοραπωλησίας.
Αγοραπωλησία αγροτεμαχίου: βασικά βήματα
Η διαδικασία αγοραπωλησίας έχει μια σαφή ακολουθία ενεργειών. Ας εξετάσουμε τα βασικά βήματα:
- Προετοιμασία — προσδιορισμός των απαραίτητων εγγράφων για την πώληση του αγροτεμαχίου, έλεγχος ύπαρξης κτηματολογικού αριθμού.
- Έλεγχος βαρών και περιορισμών — είναι απαραίτητο να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν απαγορεύσεις μεταβίβασης ή κατασχέσεις.
- Έκδοση κτηματολογικού αριθμού — πρέπει να απευθυνθείτε σε οργανισμό τοπογραφίας για την κατάρτιση τεχνικής τεκμηρίωσης.
- Καθορισμός τιμής — έως το 2030, η αξία δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την κανονιστική χρηματική εκτίμηση.
- Έλεγχος του δικαιώματος προτίμησης του μισθωτή — σε αυτή την περίπτωση, ο ενοικιαστής μπορεί να αγοράσει το αγροτεμάχιο πρώτος.
- Επιλογή συμβολαιογράφου — η συμφωνία απαιτεί επικύρωση, οπότε είναι σκόπιμο να βρείτε εκ των προτέρων έναν ειδικό.
- Σύναψη σύμβασης — μετά την προετοιμασία όλων των εγγράφων και τη διεξαγωγή των απαραίτητων ελέγχων.
- Κρατική καταχώριση του δικαιώματος ιδιοκτησίας — μετά την υπογραφή.
Πώς να πουλήσετε ένα αγροτεμάχιο γεωργικής χρήσης όσο το δυνατόν γρηγορότερα; Είναι σημαντικό να έχετε όλα τα έγγραφα σε τάξη πριν ξεκινήσετε την αναζήτηση αγοραστή. Όσοι ενδιαφέρονται για το πώς να πουλήσουν ένα αγροτεμάχιο, θα πρέπει να λάβουν υπόψη μια σειρά σημαντικών προϋποθέσεων, συμπεριλαμβανομένης της απαίτησης τήρησης της ελάχιστης τιμής πώλησης.
Τα έγγραφα για την πώληση του αγροτεμαχίου πρέπει να προετοιμαστούν προσεκτικά εκ των προτέρων. Αυτό θα επιταχύνει σημαντικά τη διαδικασία και θα βοηθήσει στην αποφυγή καθυστερήσεων κατά τη σύναψη της συμφωνίας.
Οι αγρότες που χρειάζονται οικονομική υποστήριξη για την ανάπτυξη της επιχείρησής τους, θα πρέπει να δώσουν προσοχή στις δυνατότητες της διαδικτυακής υπηρεσίας μας WEAGRO. Προσφέρουμε αγροτική χρηματοδότηση με δόσεις, που μπορεί να αποτελέσει σημαντικό εργαλείο για τη διασφάλιση της σταθερότητας κατά την επέκταση της γης.
Ποια έγγραφα απαιτούνται για την πώληση και αγορά γης
Ας εξετάσουμε ποια ακριβώς έγγραφα απαιτούνται για την πώληση ενός αγροτεμαχίου.
Για τον πωλητή:
- διαβατήριο Ουκρανού πολίτη·
- αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ)·
- έγγραφο που πιστοποιεί το δικαίωμα ιδιοκτησίας του αγροτεμαχίου (κρατικό πιστοποιητικό, πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, σύμβαση αγοραπωλησίας κ.λπ.)·
- απόσπασμα από το Κρατικό Κτηματολόγιο·
- απόσπασμα από το Κρατικό Μητρώο Εμπράγματων Δικαιωμάτων επί Ακινήτων·
- απόσπασμα σχετικά με την κανονιστική χρηματική εκτίμηση του αγροτεμαχίου·
- έκθεση εμπειρογνώμονα για τη χρηματική εκτίμηση του αγροτεμαχίου·
- συμβολαιογραφικά επικυρωμένη συγκατάθεση του/της συζύγου για την πώληση (εάν το αγροτεμάχιο αποκτήθηκε κατά τη διάρκεια του γάμου)·
- σύμβαση μίσθωσης (εάν το αγροτεμάχιο είναι μισθωμένο).
Για τον αγοραστή:
- διαβατήριο Ουκρανού πολίτη·
- αριθμός φορολογικού μητρώου·
- έγγραφα που πιστοποιούν τις πηγές προέλευσης των κεφαλαίων·
- συμβολαιογραφικά επικυρωμένη συγκατάθεση του/της συζύγου για την αγορά.
Τα έγγραφα για την πώληση του αγροτεμαχίου πρέπει να είναι ενημερωμένα και έγκυρα κατά τη στιγμή σύναψης της συμφωνίας. Τα αποσπάσματα από τα μητρώα και το κτηματολόγιο ισχύουν για 3 μήνες από την ημερομηνία έκδοσής τους.
Επιλογή συμβολαιογράφου
Η συμβολαιογραφική επικύρωση των συμβάσεων πραγματοποιείται στον τόπο όπου βρίσκεται το αγροτεμάχιο ή στον τόπο εγγραφής ενός από τα συμβαλλόμενα μέρη.
Κατά την επιλογή συμβολαιογράφου, θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη:
- η εμπειρία στη σύναψη συμφωνιών για ακίνητα, ιδίως γεωργικές εκτάσεις·
- οι κριτικές για την εργασία·
- η βολική τοποθεσία του γραφείου.
Το κόστος των υπηρεσιών του συμβολαιογράφου αποτελείται από:
- Κρατικό τέλος — 1% της αξίας της σύμβασης.
- Χρέωση για πρόσθετες νομικές υπηρεσίες.
- Τεχνική υποστήριξη.
Το συνολικό κόστος των υπηρεσιών του συμβολαιογράφου μπορεί να κυμαίνεται από 3.000 έως 10.000 γρίβνες, ανάλογα με την τιμή του αγροτεμαχίου και την περιοχή.
Πώς να πουλήσετε γη σωστά και με ασφάλεια; Είναι απαραίτητο να επιλέξετε έναν έμπειρο συμβολαιογράφο που ειδικεύεται σε θέματα γης. Αυτό εγγυάται τη σωστή διεξαγωγή των ελέγχων και θα βοηθήσει στην αποφυγή προβλημάτων στο μέλλον.
Για όσους ενδιαφέρονται για το πώς να αγοράσουν γεωργική γη, είναι σημαντικό να γνωρίζουν ότι ο συμβολαιογράφος, πριν από την επικύρωση της σύμβασης, θα ελέγξει όχι μόνο τα έγγραφα, αλλά και τη συμμόρφωση του αγοραστή με τις απαιτήσεις της νομοθεσίας σχετικά με τη δυνατότητα απόκτησης δικαιώματος ιδιοκτησίας.
Ιδιαιτερότητες της εκτίμησης γης
Υπάρχουν δύο βασικοί τύποι εκτίμησης γης:
- κανονιστική χρηματική εκτίμηση — καθορίζεται σύμφωνα με τη μεθοδολογία του Υπουργικού Συμβουλίου της Ουκρανίας, λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του εδάφους, την τοποθεσία του αγροτεμαχίου και άλλους παράγοντες·
- εμπειρογνωμοσύνη χρηματικής εκτίμησης — διεξάγεται από εκτιμητή με βάση την αγοραία αξία της γης.
Πώς να πουλήσετε γρήγορα γη με το μέγιστο όφελος; Σύμφωνα με τη νομοθεσία, έως την 1η Ιανουαρίου 2030, η τιμή των γεωργικών εκτάσεων που έχουν κατανεμηθεί σε είδος στους ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την κανονιστική χρηματική εκτίμησή τους.
Για τον προσδιορισμό της πραγματικής αγοραίας αξίας συνιστάται η παραγγελία εκτίμησης από ειδικό ακόμη και σε περιπτώσεις όπου αυτό δεν απαιτείται από τον νόμο. Αυτό θα επιτρέψει την τεκμηριωμένη καθιέρωση της τιμής και την αποφυγή αξιώσεων από τις φορολογικές αρχές σχετικά με την υποτίμηση της τιμής.
Η έκθεση εκτίμησης ισχύει για έξι μήνες, επομένως αξίζει να προγραμματιστεί η διεξαγωγή κοντά στην ημερομηνία σύναψης της συμφωνίας.
Άδεια αγοράς και πώλησης γης
Από την 1η Ιουλίου 2021 στην Ουκρανία καταργήθηκε το μορατόριουμ για την πώληση γεωργικών γαιών. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένοι περιορισμοί και απαιτήσεις για την αγοραπωλησία.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, δικαίωμα κτήσης ιδιοκτησίας μπορούν να αποκτήσουν:
- πολίτες της Ουκρανίας·
- νομικά πρόσωπα της Ουκρανίας, που έχουν συσταθεί και καταχωρηθεί σύμφωνα με τη νομοθεσία της Ουκρανίας, των οποίων μέτοχοι είναι μόνο πολίτες της Ουκρανίας, το κράτος ή οι τοπικές κοινότητες·
- τοπικές κοινότητες·
- το κράτος.
Στους αλλοδαπούς απαγορεύεται η αγορά γεωργικών γαιών μέχρι τη διεξαγωγή δημοψηφίσματος. Επίσης, υπάρχουν κατηγορίες προσώπων στις οποίες απαγορεύεται κατηγορηματικά η απόκτηση δικαιώματος ιδιοκτησίας σε τέτοιες γαίες, ιδίως:
- Νομικά πρόσωπα των οποίων δικαιούχοι είναι πολίτες του κράτους-επιτιθέμενου.
- Πρόσωπα που ανήκουν σε τρομοκρατικές οργανώσεις.
- Νομικά πρόσωπα με ξένα κράτη στη σύνθεση των μετόχων.
- Νομικά πρόσωπα καταχωρημένα σε offshore ζώνες.
Πώς να πουλήσετε γεωργική γη σύμφωνα με τη νομοθεσία; Πριν από τη σύναψη της σύμβασης, ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγξει τη συμμόρφωση του αγοραστή με τις καθορισμένες απαιτήσεις, ιδίως όσον αφορά τα οριακά μεγέθη των οικοπέδων που μπορούν να ανήκουν σε ένα πρόσωπο (η συνολική έκταση δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 10.000 εκτάρια).
Προορισμός της γης που πωλείται
Οι γεωργικές γαίες έχουν τις δικές τους ιδιαιτερότητες και περιορισμούς όσον αφορά τη χρήση.
Σε τέτοια οικόπεδα ανήκουν:
- γεωργικές εκτάσεις (αρόσιμη γη, πολυετείς φυτείες, λιβάδια, βοσκότοποι, αγραναπαύσεις)·
- μη γεωργικές εκτάσεις (δρόμοι και διαδρομές, προστατευτικές δασικές λωρίδες και άλλες παρόμοιες φυτείες, γαίες κάτω από οικονομικά κτίρια και αυλές, γαίες προσωρινής διατήρησης κ.λπ.).
Το ερώτημα αν μπορεί κανείς να πουλήσει μερίδιο και να αλλάξει τον προορισμό του απασχολεί πολλούς ιδιοκτήτες γης. Μετά την αγορά του οικοπέδου, ο νέος ιδιοκτήτης έχει πράγματι το δικαίωμα να ξεκινήσει αλλαγή του προορισμού του, ωστόσο αυτό απαιτεί αυστηρή τήρηση των διαδικασιών που καθορίζονται από τη νομοθεσία.
Εάν σας ενδιαφέρει πώς να πουλήσετε γεωργικό οικόπεδο, είναι σημαντικό να θυμάστε: κατά τη σύναψη της σύμβασης αγοραπωλησίας πρέπει να αναφέρετε τον προορισμό της σύμφωνα με τα υπάρχοντα έγγραφα. Εάν η πραγματική χρήση της γης δεν αντιστοιχεί στη δηλωμένη, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα ή άλλες νομικές συνέπειες.
Απουσία περιορισμών
Πριν από τη σύναψη της σύμβασης αγοραπωλησίας είναι απαραίτητο να βεβαιωθείτε για την απουσία οποιωνδήποτε περιορισμών που μπορεί να εμποδίσουν την πραγματοποίηση της συναλλαγής.
Αλγόριθμος ελέγχου:
- λήψη αποσπάσματος από το Κρατικό Μητρώο Εμπραγμάτων Δικαιωμάτων επί Ακινήτων, το οποίο περιέχει πληροφορίες για επιβαρύνσεις (κατασχέσεις, υποθήκες, απαγορεύσεις μεταβίβασης)·
- έλεγχος των στοιχείων του Κρατικού Γαιοκτηματολογίου για την ύπαρξη περιορισμών στη χρήση του γαιοκτήματος·
- έλεγχος πληροφοριών στο Ενιαίο Μητρώο Δικαστικών Αποφάσεων με τον κτηματολογικό αριθμό του γαιοκτήματος για την ύπαρξη δικαστικών διαφορών·
- λήψη πληροφοριών από το Κρατικό Μητρώο Επιβαρύνσεων Κινητής Περιουσίας (εάν υπάρχουν ακίνητα στο οικόπεδο)·
- έλεγχος για την ύπαρξη οφειλών από φόρο γης.
Πώς να πουλήσετε γη μεριδίου χωρίς κινδύνους; Πρωτίστως είναι απαραίτητο να βεβαιωθείτε ότι το οικόπεδο δεν βρίσκεται υπό απαγόρευση μεταβίβασης. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στο γεγονός ότι, σύμφωνα με τη νομοθεσία, τα μερίδια που βρίσκονται σε προσωρινά κατεχόμενες περιοχές μπορούν μόνο να μεταβιβάζονται κληρονομικά.
Μπορεί κανείς να πουλήσει γαιοκτηματικό μερίδιο εάν είναι υπό μίσθωση
Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα είναι θετική, αλλά λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες που καθορίζονται από τη νομοθεσία.
Βασικά στάδια για το πώς να πουλήσετε γαιοκτηματικό μερίδιο εάν είναι υπό μίσθωση:
- Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ειδοποιήσει εγγράφως τον μισθωτή για την πρόθεση πώλησης του οικοπέδου με αναφορά της τιμής και άλλων όρων πώλησης.
- Η ειδοποίηση αποστέλλεται με συστημένη επιστολή με περιγραφή περιεχομένου ή παραδίδεται προσωπικά με απόδειξη.
- Ο μισθωτής έχει 30 ημέρες από τη στιγμή λήψης της ειδοποίησης για να λάβει απόφαση σχετικά με την αγορά.
- Εάν ο μισθωτής αρνηθεί το δικαίωμα προτίμησης ή δεν δώσει απάντηση εντός 30 ημερών, ο ιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει το οικόπεδο σε άλλο πρόσωπο σε τιμή όχι χαμηλότερη από αυτή που προτάθηκε.
Η εξαγορά γαιοκτήματος που βρίσκεται υπό μίσθωση μπορεί να πραγματοποιηθεί με συμφωνία των μερών ακόμη και πριν από τη λήξη της διάρκειας της σύμβασης μίσθωσης. Σε αυτή την περίπτωση, η συμφωνία λήγει από τη στιγμή μετάβασης του δικαιώματος ιδιοκτησίας στον μισθωτή.
Φόροι κατά την αγοραπωλησία γεωργικής γης
Ο πωλητής πληρώνει φόρο εισοδήματος από την πώληση γαιοκτήματος. Οι συντελεστές εξαρτώνται από τον αριθμό των πράξεων πώλησης κατά τη διάρκεια του έτους και τη διάρκεια κατοχής:
- 0 % φόρος εισοδήματος και 0 % στρατιωτική εισφορά εφαρμόζονται κατά την πρώτη πώληση εντός του ημερολογιακού έτους, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης κατείχε το οικόπεδο για περισσότερα από 3 χρόνια (εξαίρεση — κληρονόμοι)·
- 5 % φόρος εισοδήματος και 1,5 % στρατιωτική εισφορά πληρώνονται σε περίπτωση δεύτερης πώλησης κατά τη διάρκεια του έτους·
- 18 % φόρος εισοδήματος και 1,5 % στρατιωτική εισφορά υπολογίζονται, αρχίζοντας από την τρίτη πώληση και κάθε επόμενη εντός ενός ημερολογιακού έτους.
Η φορολογητέα βάση καθορίζεται ως η τιμή που αναφέρεται στη σύμβαση αγοραπωλησίας, αλλά όχι χαμηλότερη από την εκτίμηση ειδικού.
Ο αγοραστής πληρώνει:
- Κρατικό τέλος — 1 % από την τιμή της σύμβασης.
- Αμοιβή για υπηρεσίες συμβολαιογράφου.
- Αμοιβή για καταχώρηση στοιχείων στα μητρώα.
Το συνολικό ποσό των φόρων κατά την πώληση γεωργικού γαιοκτήματος μπορεί να ανέρχεται από 0 έως 20,5 % της αξίας του οικοπέδου, ανάλογα με τις περιστάσεις.
Κάθε πράξη μεταβίβασης γης απαιτεί προσεκτική προσέγγιση, καθώς στη διαδικασία οφορμαλισμού των εγγράφων είναι σημαντικό να λαμβάνονται υπόψη όλες οι νομικές λεπτομέρειες πώλησης γαιοκτήματος: φόροι, οφορμαλισμός δικαιώματος ιδιοκτησίας και άλλες υποχρεωτικές διαδικασίες που επηρεάζουν το τελικό κόστος.
Κόστος οφορμαλισμού αγοραπωλησίας γαιοκτήματος
Το συνολικό κόστος οφορμαλισμού αγοραπωλησίας γεωργικού γαιοκτήματος περιλαμβάνει αρκετά στοιχεία.
Έξοδα πωλητή:
- λήψη αποσπάσματος από το Κρατικό Κτηματολόγιο — 92 γρίβνια·
- λήψη αποσπάσματος από το Κρατικό Μητρώο Εμπραγμάτων Δικαιωμάτων επί Ακινήτων — 47 γρίβνια·
- εκτίμηση χρηματικής αξίας από ειδικό — 2.000–4.000 γρίβνια·
- φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων — 0–18 % από την τιμή πώλησης·
- στρατιωτική εισφορά — 0–1,5 % από την τιμή πώλησης.
Έξοδα αγοραστή:
- κρατικό τέλος — 1 % από την τιμή της σύμβασης·
- υπηρεσίες συμβολαιογράφου — 3.000–10.000 γρίβνια·
- καταχώρηση δικαιώματος ιδιοκτησίας — 1.000–2.000 γρίβνια.
Το συνολικό κόστος οφορμαλισμού αγοραπωλησίας γαιοκτήματος μπορεί να ανέρχεται από 5 έως 20 % της αξίας του ίδιου του οικοπέδου, ανάλογα με την τιμή του και τις περιστάσεις της συναλλαγής. Το κόστος των υπηρεσιών συμβολαιογράφου μπορεί να ποικίλλει ανάλογα με την περιοχή και την πολυπλοκότητα της διαδικασίας.
Πώς να αγοράσετε γεωργική γη με τη μέγιστη οικονομική αποδοτικότητα; Είναι σημαντικό να προγραμματίσετε εκ των προτέρων όλα τα έξοδα και, εάν είναι δυνατόν, να συμφωνήσετε με τον πωλητή ότι η εκτίμηση θα πληρωθεί 50/50.
Συμπέρασμα
Η μεταρρύθμιση της αγοράς γης συμβάλλει στην ανάπτυξη του αγροτικού τομέα, επιτρέποντας την υλοποίηση του δικαιώματος διάθεσης της ιδιοκτησίας, καθώς και τη διαμόρφωση βέλτιστων κατά μέγεθος γαιοκτημάτων. Από τις αρχές του 2025 στην Ουκρανία έχουν ήδη συναφθεί χιλιάδες συμβάσεις αγοραπωλησίας, γεγονός που μαρτυρεί θετική τάση.
Για την επιτυχία του αγροεπιχειρείν είναι σημαντικός ο αποτελεσματικός προγραμματισμός των οικονομικών πόρων. Η διαδικτυακή μας υπηρεσία WEAGRO προσφέρει αγροδόσεις για αγροεπιχειρήσεις, που επιτρέπουν στους αγρότες να χρησιμοποιούν σύγχρονα εργαλεία για την ανάπτυξη των εκμεταλλεύσεών τους κατά την αγορά γαιών.
