Το μερίδιο γης είναι ένα τμήμα γεωργικής γης που έλαβε ένας πολίτης της Ουκρανίας ως ιδιοκτησία κατά τη διαδικασία διανομής των συλλογικών γεωργικών επιχειρήσεων (ΚΣΠ). Αυτό το άρθρο θα είναι χρήσιμο για τους ιδιοκτήτες μεριδίων που θέλουν να διαχειριστούν το μερίδιό τους: να το πουλήσουν, να το δωρίσουν, να το εκμισθώσουν ή να το κληροδοτήσουν. Θα εξετάσουμε λεπτομερώς πόσο κοστίζει η μεταβίβαση ενός μεριδίου γης και πώς να το κάνετε σωστά και νόμιμα.
Ποιος έχει δικαίωμα σε μερίδιο γης
Αφού καθορίσαμε τι είναι το μερίδιο γης, πρέπει να μάθουμε για τους δικαιούχους. Δικαίωμα σε μερίδιο γης έχουν πρώην μέλη των ΚΣΠ που συμπεριλήφθηκαν στη λίστα που επισυνάφθηκε στην κρατική πράξη για το δικαίωμα συλλογικής ιδιοκτησίας γης, σύμφωνα με τον Κώδικα Γης της Ουκρανίας (άρθρο 1) και το Προεδρικό Διάταγμα “Περί της διαδικασίας διανομής γαιών που μεταβιβάστηκαν σε συλλογική ιδιοκτησία γεωργικών επιχειρήσεων και οργανισμών” (παρ. 2). Σε αυτούς που έχουν δικαίωμα σε μερίδιο γης περιλαμβάνονται:
- εργαζόμενοι των ΚΣΠ,
- συνταξιούχοι που εργάζονταν προηγουμένως στα ΚΣΠ,
- κληρονόμοι του δικαιώματος στο μερίδιο γης.
Το δικαίωμα στο μερίδιο δεν εξαρτάται από τα χρόνια υπηρεσίας, τις επιδόσεις παραγωγής ή τον τόπο διαμονής. Ακόμη και αν κάποιος δεν εργάζεται πλέον στο ΚΣΠ ή έχει μετακομίσει, διατηρεί το δικαίωμα.
Έγγραφα για το μερίδιο γης
Τα βασικά έγγραφα για το μερίδιο γης είναι:
- πιστοποιητικό δικαιώματος στο μερίδιο γης,
- κρατική πράξη δικαιώματος ιδιοκτησίας γης,
- πιστοποιητικό κληρονομικού δικαιώματος,
- συμβόλαιο αγοραπωλησίας, δωρεάς, ανταλλαγής του μεριδίου γης.
Πώς να αποκτήσετε μερίδιο γης; Πρέπει να απευθυνθείτε στην τοπική διοίκηση με σχετική αίτηση και πακέτο εγγράφων.
Διαβάστε επίσης: Προηγμένη ηλεκτρονική υπογραφή (ΚΕΠ): τι είναι και πώς να την αποκτήσετε
Πόσο κοστίζει η καταχώριση μεριδίου γης
Το κόστος καταχώρισης ενός μεριδίου γης αποτελείται από διάφορες πληρωμές:
- για την προετοιμασία τεχνικής τεκμηρίωσης — 500-2000 γρίβνες,
- για την εγγραφή στο κτηματολόγιο — 230 γρίβνες,
- για την καταχώριση του δικαιώματος ιδιοκτησίας — 230 γρίβνες,
- για συμβολαιογραφικές υπηρεσίες — 1000-2000 γρίβνες.
Συνολικά, η διαδικασία θα κοστίσει 2-5 χιλιάδες γρίβνες. Όσον αφορά το πόσο κοστίζει ένα μερίδιο γης, σύμφωνα με το OpenData Bot, η μέση τιμή πώλησης κυμαίνεται γύρω στα 1.000 $/εκτάριο. Η τιμή επηρεάζεται από το μέγεθος, τη διαμόρφωση, την τοποθεσία, τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του εδάφους και τη ζήτηση της αγοράς. Τα ακριβότερα οικόπεδα βρίσκονται στην περιοχή του Τσερκάσι, τα φθηνότερα στην περιοχή του Ζιτομίρ.
Διαβάστε επίσης: Πώς μια αγρότισσα κατάφερε να ολοκληρώσει την εαρινή σπορά χάρη στη WEAGRO
Ποιος πληρώνει φόρο για το μερίδιο γης
Ο φορολογούμενος είναι ο ιδιοκτήτης. Ο συντελεστής για όσους πληρώνουν φόρο για μερίδιο γης κυμαίνεται από 0,3% έως 1% της κανονιστικής χρηματικής αξίας, ανάλογα με την τοποθεσία και τον προορισμό του οικοπέδου (
- άτομα με αναπηρία,
- συμμετέχοντες στην ΑΤΟ/ΟΟΣ και μέλη των οικογενειών τους,
- ιδιοκτήτες γης σε ορεινές περιοχές.
Πληρώνουν οι συνταξιούχοι φόρο για το μερίδιο γης; Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, όχι. Για να επωφεληθείτε από την απαλλαγή, πρέπει να υποβάλετε αίτηση και δικαιολογητικά έγγραφα στη φορολογική υπηρεσία.
Διαβάστε επίσης: Πώς να μάθετε το ποσό του φόρου γης και πώς να τον πληρώσετε
Πώς να δηλώσετε το μερίδιο γης
Καθώς το μερίδιο γης είναι φορολογητέο αντικείμενο, πρέπει να δηλωθεί. Πότε και πώς να δηλώσετε το μερίδιο γης:
- κατά την πώληση του μεριδίου εντός ενός έτους από την απόκτηση της κυριότητας,
- εάν το μερίδιο έχει εκμισθωθεί και λαμβάνεται εισόδημα από το μίσθωμα,
- για κληρονομιά του μεριδίου ή δωρεά του.
Η δήλωση υποβάλλεται στη φορολογική υπηρεσία στον τόπο κατοικίας έως την 1η Μαΐου του έτους που ακολουθεί το έτος αναφοράς. Για την εκπρόθεσμη καταβολή φόρων προβλέπεται πρόστιμο.
Είναι απαραίτητη η ιδιωτικοποίηση του μεριδίου γης
Η ιδιωτικοποίηση του μεριδίου γης σημαίνει τον φυσικό διαχωρισμό του στο έδαφος και την απόκτηση κρατικής πράξης δικαιώματος ιδιωτικής ιδιοκτησίας αντί του πιστοποιητικού. Είναι απαραίτητη η ιδιωτικοποίηση του μεριδίου γης; Ναι, αυτό δεν είναι μόνο απαραίτητο για την πλήρη διαχείριση της γης: πώληση, δωρεά, εκμίσθωση, κληρονομιά. Εάν δεν προλάβετε μέχρι την 1η Ιανουαρίου 2028, το οικόπεδο θα περάσει στην κοινοτική ιδιοκτησία της τοπικής κοινότητας. Μπορείτε να ιδιωτικοποιήσετε το μερίδιο δωρεάν, υποβάλλοντας αίτηση στην τοπική διοίκηση. Στην αίτηση επισυνάπτονται:
- πιστοποιητικό για το μερίδιο γης,
- κτηματολογικό σχέδιο του οικοπέδου,
- τεχνική τεκμηρίωση χωροταξίας,
- διαβατήριο και αριθμός φορολογικού μητρώου.
Μετά την έγκριση της τεκμηρίωσης και την καταχώριση του δικαιώματος ιδιοκτησίας, εκδίδεται Κρατική Πράξη δικαιώματος ιδιωτικής ιδιοκτησίας γης.
Πώς να πουλήσετε το μερίδιο γης
Σύμφωνα με το Νόμο “Περί τροποποιήσεων ορισμένων νομοθετικών πράξεων της Ουκρανίας σχετικά με την κυκλοφορία γεωργικών γαιών”, από την 1η Ιουλίου 2021 λειτουργεί στην Ουκρανία η αγορά γης. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να πωλήσουν το μερίδιο γης. Για αυτό είναι απαραίτητο:
- Να ιδιωτικοποιήσετε το οικόπεδο και να λάβετε Κρατική Πράξη δικαιώματος ιδιοκτησίας.
- Να απευθυνθείτε σε συμβολαιογράφο για τη σύναψη συμβολαίου αγοραπωλησίας.
- Να προετοιμάσετε πακέτο εγγράφων. Αυτά είναι η κρατική πράξη για το οικόπεδο, απόσπασμα από το Κρατικό Κτηματολόγιο, απόσπασμα από το Κρατικό Μητρώο Εμπράγματων Δικαιωμάτων, έκθεση εμπειρογνώμονα για την εκτίμηση της αξίας του οικοπέδου, έγγραφο πληρωμής φόρου εισοδήματος από την πώληση.
- Να συνάψετε συμβόλαιο αγοραπωλησίας, να το υπογράψετε και να το επικυρώσετε συμβολαιογραφικά.
- Να πληρώσετε 1% κρατικού τέλους και να καταχωρίσετε το συμβόλαιο.
Μετά την καταχώριση του συμβολαίου, ο αγοραστής γίνεται πλήρης ιδιοκτήτης του οικοπέδου και ο πωλητής λαμβάνει τα χρήματα. Όσον αφορά το αν μπορείτε να πουλήσετε το μερίδιο γης κατά τη διάρκεια του πολέμου, αυτό δεν απαγορεύεται.
Μπορείτε να πουλήσετε το μερίδιο γης εάν είναι μισθωμένο
Πολλοί αναρωτιούνται αν μπορούν να πουλήσουν το μερίδιο γης εάν είναι μισθωμένο; Ναι, αλλά πρέπει να ακολουθήσετε τη διαδικασία που προβλέπεται από τη νομοθεσία και το συμβόλαιο. Συγκεκριμένα, ο μισθωτής έχει προτιμησιακό δικαίωμα αγοράς του μεριδίου. Για να πουλήσετε το μισθωμένο μερίδιο σε άλλο πρόσωπο, πρέπει:
- Να ενημερώσετε γραπτώς τον μισθωτή για την πρόθεση πώλησης του μεριδίου, αναφέροντας την τιμή και άλλους όρους πώλησης.
- Να δώσετε 1 μήνα για τη λήψη απόφασης αγοράς.
- Εάν ο μισθωτής αρνηθεί ή δεν απαντήσει, μπορείτε να συνάψετε συμβόλαιο με άλλον αγοραστή.
- Ο νέος ιδιοκτήτης του μεριδίου γίνεται εκμισθωτής για την υπόλοιπη διάρκεια.
Η υπόλοιπη διαδικασία για το πώς μπορείτε να πουλήσετε το μερίδιο γης είναι η ίδια όπως για τα μη μισθωμένα μερίδια.
Η νομοθεσία καθορίζει εξουσίες για τον μισθωτή σχετικά με τα μισθωμένα μερίδια. Έχει το δικαίωμα:
- να ανταλλάσσει μισθωμένα οικόπεδα,
- να υπεκμισθώνει μισθωμένα μερίδια,
- να εισφέρει το δικαίωμα μίσθωσης στο μετοχικό κεφάλαιο επιχειρήσεων,
- να μεταβιβάζει δικαιώματα και υποχρεώσεις βάσει της σύμβασης μίσθωσης σε άλλο πρόσωπο.
Σε αυτή την περίπτωση, όλα τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις σχετικά με το μερίδιο μεταβιβάζονται στον νέο μισθωτή, και το συμβόλαιο παραμένει σε ισχύ υπό τους προηγούμενους όρους.
Για την αποτελεσματική χρήση των μεριδίων γης, οι αγρότες χρειάζονται υλικοτεχνικούς πόρους — σπόρους, λιπάσματα, φυτοπροστατευτικά προϊόντα. Η υπηρεσία WEAGRO επιτρέπει την αγορά όλων των απαραίτητων με αναβολή πληρωμής.
Ποιος αγοράζει μερίδια γης
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, μέχρι την 1η Ιανουαρίου 2024, αυτοί που αγόραζαν μερίδια γης ήταν μόνο φυσικά πρόσωπα-πολίτες της Ουκρανίας. Η μέγιστη έκταση ανά άτομο δεν έπρεπε να υπερβαίνει τα 100 εκτάρια. Τα νομικά πρόσωπα έχουν το δικαίωμα να αγοράζουν γη από το 2024 σε όγκο έως 10.000 εκτάρια. Απαγορεύεται η αγορά μεριδίων από αλλοδαπούς, απάτριδες και νομικά πρόσωπα με ξένο κεφάλαιο άνω του 50%. Τυπικοί αγοραστές είναι:
- αγρότες και αγροτικές εταιρείες για επέκταση επιχειρήσεων,
- επενδυτές που επενδύουν σε γη,
- τοπικές κοινότητες για δημόσιες ανάγκες.
Πριν μάθετε αν μπορείτε να πουλήσετε το μερίδιο γης, αξίζει να αναλύσετε την αγορά και να καθορίσετε τη βέλτιστη τιμή.
Πώς να μεταβιβάσετε το μερίδιο γης
Εάν ο ιδιοκτήτης του μεριδίου γης επιθυμεί να το μεταβιβάσει σε άλλο πρόσωπο δωρεάν, μπορεί να το δωρίσει ή να το κληροδοτήσει. Αυτό επιτρέπει τη διατήρηση της γης στην ιδιοκτησία της οικογένειας ή της κοινότητας. Για να δωρίσετε το μερίδιο, συνάπτετε συμβόλαιο δωρεάς, και για να το κληροδοτήσετε – συντάσσετε διαθήκη. Και τα δύο έγγραφα απαιτούν υποχρεωτική συμβολαιογραφική επικύρωση. Ας εξετάσουμε αυτούς τους τρόπους λεπτομερέστερα.
Μπορείτε να δωρίσετε το μερίδιο γης
Στην ερώτηση αν μπορείτε να δωρίσετε το μερίδιο γης, η απάντηση είναι: ναι. Η μορφή ιδιοκτησίας δεν έχει σημασία: μπορεί να είναι είτε ιδιωτικό είτε κρατικό είτε κοινοτικό μερίδιο. Το συμβόλαιο δωρεάς του μεριδίου πρέπει να περιέχει τα εξής στοιχεία:
- κτηματολογικό αριθμό, τοποθεσία, έκταση και προορισμό χρήσης του οικοπέδου,
- πληροφορίες για την απουσία απαγορεύσεων μεταβίβασης του μεριδίου,
- έγγραφο που επιβεβαιώνει το δικαίωμα ιδιοκτησίας του δωρητή στο μερίδιο.
Ο συμβολαιογράφος ελέγχει αυτές τις πληροφορίες και επικυρώνει το συμβόλαιο. Ο νέος ιδιοκτήτης του μεριδίου λαμβάνει απόσπασμα από το Μητρώο Εμπράγματων Δικαιωμάτων. Δεν καταβάλλεται φόρος εισοδήματος κατά τη δωρεά του μεριδίου, αλλά υπάρχει φόρος δωρεάς 5% (0% για 1ο-2ο βαθμό συγγένειας).
Πώς να μεταβιβάσετε το μερίδιο γης στον γιο ή την κόρη
Ο απλούστερος τρόπος να μεταβιβάσετε το μερίδιο γης στον γιο ή την κόρη είναι να το δωρίσετε εν ζωή ή να το αφήσετε ως κληρονομιά. Οι γονείς συνάπτουν συμβόλαιο δωρεάς με τα παιδιά τους, και σε περίπτωση κληρονομιάς – συντάσσουν διαθήκη υπέρ τους. Εάν δεν υπάρχει διαθήκη, τα παιδιά κληρονομούν το μερίδιο με γενικούς όρους ως κληρονόμοι πρώτης σειράς. Ο αλγόριθμος για τη μεταβίβαση του μεριδίου γης είναι:
- Να λάβετε πιστοποιητικό κληρονομικού δικαιώματος από συμβολαιογράφο.
- Να καταχωρίσετε το δικαίωμα ιδιοκτησίας στο μερίδιο γης στο Μητρώο Εμπράγματων Δικαιωμάτων.
- Να παραγγείλετε την έκδοση νέας Κρατικής Πράξης στο όνομά σας.
Η δωρεά και η κληρονομιά του μεριδίου απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος. Αλλά κατά την αποδοχή της κληρονομιάς καταβάλλεται φόρος 5% της αξίας του μεριδίου (0% για 1ο-2ο βαθμό συγγένειας).
Ποια έγγραφα απαιτούνται για τη μεταβίβαση του μεριδίου γης
Λοιπόν, τα έγγραφα που απαιτούνται για τη μεταβίβαση του μεριδίου γης είναι:
- κρατική πράξη δικαιώματος ιδιοκτησίας στο οικόπεδο (μερίδιο),
- πιστοποιητικό δικαιώματος στο μερίδιο γης – εάν υπάρχει,
- διαβατήριο και αριθμός φορολογικού μητρώου του ιδιοκτήτη και του νέου ιδιοκτήτη,
- έγγραφο-βάση μεταβίβασης (συμβόλαιο δωρεάς, πιστοποιητικό κληρονομικού δικαιώματος),
- απόσπασμα από το Κρατικό Κτηματολόγιο,
- έγγραφο πληρωμής φόρων και τελών.
Επιπλέον, μπορεί να χρειαστεί συγκατάθεση των οργάνων επιτροπείας (εάν μεταξύ των μερών υπάρχουν ανήλικοι ή ανίκανοι), συγκατάθεση του άλλου συζύγου, βεβαιώσεις απουσίας οφειλών μισθώματος κ.λπ. Για τον πλήρη κατάλογο των απαιτούμενων εγγράφων, καλύτερα να απευθυνθείτε σε συμβολαιογράφο ή δικηγόρο εξειδικευμένο σε θέματα γης.
Συμπέρασμα
Για να διαχειριστείτε ένα μερίδιο γης, είναι απαραίτητο να ακολουθήσετε τις διαδικασίες που προβλέπονται από το νόμο. Η πώληση, η δωρεά, η κληρονομιά και η μίσθωση του μεριδίου απαιτούν την κατάλληλη νομική καταχώριση των δικαιωμάτων γης. Επομένως, δεν πρέπει να παραμελείτε τη βοήθεια επαγγελματιών – συμβολαιογράφων, τοπογράφων, δικηγόρων.
Οι αγροτικές εκμεταλλεύσεις που νοικιάζουν μερίδια γης μπορούν να εργαστούν πιο αποτελεσματικά στη γη χάρη στα σύγχρονα χρηματοοικονομικά εργαλεία. Η υπηρεσία αγροτικής χρηματοδότησης WEAGRO επιτρέπει την αγορά των απαραίτητων υλικών με αναβολή πληρωμής, βοηθώντας στην έγκαιρη εκτέλεση όλων των εργασιών πεδίου.
